Заслужава ли си да купите имот в Черна гора и как е по-добре да го направите?

В детството мнозина вероятно са мечтали да имат къща край морето, защото е толкова романтично да живееш в курорт. Възрастните хора понякога купуват такъв имот, не толкова, за да живеят тук постоянно или да отидат на почивка, без да се грижат за резервация, а да печелят пари от наемане на имот. Една и съща Черна гора годишно получава няколко пъти повече туристи, отколкото хората живеят тук, което означава, че ще има постоянно търсене на добре разположен апартамент през сезона и той може бързо да се изплати.

Изучавайки характеристиките на недвижимите имоти в Черна гора, трябва да се отбележи, че апартаментите и къщите в тази страна могат да имат огромен брой предимства. Помислете за основните, касаещи по-голямата част от жилищата за продажба.

• Търсенето на краткосрочни жилища под наем в Черна гора нараства бързо през последните години и не се очакват предпоставки за спад в търсенето. През 2017 г. броят на посетителите в страната за първи път надхвърли 2 милиона души и продължава непрекъснато да расте. Ниските цени, в сравнение с много други курорти, привличат туристи тук, а държавата установява безвизов режим с повечето съседи и много страни от Съветския съюз. В резултат на това 20% от гостите идват от Сърбия, Русия и Украйна заедно дават една и съща сума, до 10% от посетителите се осигуряват от Босна и Херцеговина, но богати туристи от Западна Европа също идват тук.

• Инвестиционната привлекателност на жилищния сектор в страната е добра, тъй като за чуждестранните инвеститори са формулирани прозрачни и реални правила, поразително напомнящи примерния Европейски съюз в това отношение. Освен това страната едва след като придоби независимост през 2006 г. осъзна колко може да спечели от туризма, тъй като има огромно количество жилищен фонд, изграден след тази дата. Това означава, че има много нови сгради, построени по съвременна технология, освен това намирането на безплатен апартамент за закупуване не е проблем.

• Ако желаете, можете да намерите сравнително евтини жилища в Черна гора - индикаторът за средната цена на квадратен метър дори не работи тук. Всичко зависи от редица специфични характеристики, например историческата стойност на една сграда повишава тарифите, но наличието на близък сайт за перспективно развитие значително намалява цената. В резултат на това точно един и същ корпус на разстояние 300 метра един от друг може да има различни разходи. В допълнение, географският фактор влияе и върху цените - в престижната морска Будва жилищата са най-скъпи, останалата част от брега е малко по-евтина, но в далечината цените са много по-ниски, въпреки че и планините тук са красиви.

• Данъчните и комуналните политики в Черна гора също допринасят само за закупуването на жилища тук. Например, когато купувате апартамент на вторичния пазар, данъкът ще бъде само 3% от цената, но ако продавачът е самият продавач, дори такова надплащане няма да има. Годишният данък за собствениците варира от 0,1% до 1% от цената на квадратен метър в този регион, но това все пак е малко.

• Инвестирането не се ограничава до приноса за развитието на жилища - по-големите инвеститори изграждат инфраструктура като училища с преподаване на английски или руски език, пристанища за яхти и много други удобства. Подобно подобрение на ситуацията допълнително допринася за факта, че туристите са дошли тук в голям брой, което означава, че наемането на жилища тук ще бъде още по-изгодно.

• Черна гора се счита за една от най-чистите страни по отношение на екологията, тъй като тук няма сериозна индустрия и следователно по-нататъшният растеж на туристическия потенциал изглежда съвсем логичен.

Естествено, съществуват и някои недостатъци, но те са сравнително малко и за много хора са незначителни. За вас обаче те могат да се окажат сериозен недостатък, защото ние също ще ги разгледаме.

• Черна гора има официалния статут на кандидат за присъединяване към Европейския съюз, но засега не е станала и не може да се каже, че това ще се случи на място. За много инвеститори от бившия Съветски съюз купуването на жилище в чужбина също е полезно в контекста на опростено получаване на шенгенска виза, като същевременно притежавате апартамент в държава от ЕС, можете да кандидатствате за разрешение за пребиваване и след това паспорт.

• В Черна гора се забелязва провинциално социалистическо минало - въпреки въвеждането на иновациите, инфраструктурата, в сравнение със Западна Европа, накуцва. Например, практически няма централизирано отопление никъде в страната, въпреки че през зимата, дори и на сравнително топло крайбрежие, температурата е едва 3-7 градуса по Целзий.

Обичайно е местните да отопляват помещенията с климатик, но там те вече могат да се провалят с електрическата мрежа - прекъсванията поради пикови натоварвания все още не са любопитство. Освен всичко друго, манталитетът и обучението на местния персонал са само кръстоска между хвалената Европа и нашите грозни реалности, което може да изплаши някои заможни туристи.

Както бе отбелязано по-горе, държавата организирано се приближи до развитието на туристическата инфраструктура - поне земята беше дадена в ръцете на частни предприемачи, а тези, които искаха да върнат изразходваните пари, бързаха да издигнат огромно количество жилища. От една страна, изобилието от предложения е трябвало да доведе до известно намаляване на цените на имотите, но в случая с Черна гора виждаме, че тук инвестицията вече е започнала да се изплаща.

Практиката показва това когато купувате жилище в Черна гора, има много смисъл да не търсите самостоятелно обект за закупуване, а да се обърнете за помощ към местни консултанти, Вие самият е малко вероятно дори да успеете грубо да разберете защо една скъпа къща струва толкова много, и избирайки по-евтино жилище, няма да сте сигурни, че знаете за всички рискове от такава покупка.

Експертите отбелязват, че напоследък нарастващото търсене интензивно стимулира разработчиците и те се стремят да завършат строителните проекти възможно най-бързо, което неизбежно се отразява на качеството на строителството. Имайки предвид, че в тази планинска страна периодично се случват земетресения, струва си да помислите два пъти, преди да купите апартамент в „нова сграда“.

Освен това често може да се чуят оплаквания, които сградите, разположени в подножието на планината, имат повишена склонност към постепенно преобръщане и дори рухване.

Що се отнася до първия ред, тук ще бъде много по-трудно да се придобият жилища, дори само защото търсенето от особено заможни чужденци е особено голямо тук. Преди няколко години някои влиятелни западни медии писаха, че около 14% от цялата територия на Черна гора вече са закупени от чужденци и трябва да се предположи, че те се интересуват преди всичко от брега. Независимо от това, Тук има дори опции, просто бъдете готови да платите много значителна сума.

Черногорският пазар на жилища предполага огромна промяна в цените - твърде много фактори влияят върху ценообразуването. Ако вземете най-малко жилищния фонд, можете да получите апартамент в стара многоетажна сграда, която по принцип не се различава от типичната съветска или в сравнително нова сграда, построена по времето на независимостта, като се вземат предвид всички съвременни изисквания за сграда.

Отново някъде в планината или дори в столицата Подгорица цените може да са малко по-ниски от средните, но големият въпрос е доколко такава инвестиция ще се изплати, защото статистиката показва, че огромната част от чуждестранните туристи са разкъсани не толкова в планините, колкото в морето.

Всички тези фактори не позволяват да се определи средната цена на квадратен метър - по-точно, тя може да бъде изчислена, но на практика не носи никаква полза, защото може да бъде по-евтина и много по-скъпа. Ако все още се интересувате и искате да имате поне обща представа колко трябва да се изчисли, трябва да знаете, че 40 хиляди евро е минималният капитал, който ви позволява да закупите малко студио от 20 квадрата.

Малък апартамент от семеен тип с площ от около 50 квадрата ще струва 60 хиляди по този начин.

Ако се интересувате от къща с парцел, сградата до голяма степен ще определи цената, а не самата територия. Например, 60-метрова къща в двор от 200 квадрата може да струва приблизително 80 хиляди евро, но просторна вила с площ от 200 квадратни метра и парцел от още 300 ще привлече добри 170 хиляди.

Разликата в цените зависи не само от близостта до морето, но и от конкретно географско местоположение. На първо място, гледката от прозореца е много оценена във всеки регион, жилището се счита за особено впечатляващо, от което добре се виждат планините и морето.

естествено, огромен бонус е наличието на частен достъп до морето в местната зона, в идеалния случай - собствен плаж, където непознати, освен по покана на собственика, не могат да стигнат до там.

Ако говорим за регионите, тогава сред първите места обикновено наричат ​​Будва Ривиера (околностите на курорта Будва) и Боко-Которска (крайбрежието на Которския залив включително с Тиват).

Можете да опитате да спестите пари, като изберете квартира някъде на Барската ривиера или дори в околностите на Улцин. Трябва да се разбере, че цената на последния му мотив е по-ниска - има по-малко възможности за елитен релакс, туристите не са толкова нетърпеливи да отидат там и следователно печалбата вероятно няма да е толкова висока.

Както става ясно от горното, гражданството на Черна гора не е необходимо за придобиване на недвижими имоти вътре в страната - всъщност държавата е точно обратното, заинтересовани са чужденците да инвестират парите си тук и следователно опрости процедурата, доколкото е възможно. Освен това, въпреки че перспективите и сроковете за присъединяване на Черна гора към Европейския съюз все още са неясни, за мнозина получаването на паспорт от тази страна вече днес изглежда като добър начин скоро да станат гражданин на Европейския съюз.

Друго нещо е, че тук всичко не е толкова просто - Черна гора иска доста за действителната продажба на паспорт. За закупуването на недвижими имоти в пустинята, за да получите документ, ще трябва да платите от 250 хиляди евро, а в развит регион - от 350 хиляди, а други 100 хиляди във всеки случай трябва да бъдат преведени по сметките на самата държава. Освен това подобна опция не се предлага на всички - в рамките на три години от стартирането на програмата (2018-2021) ще е необходимо да се подаде заявление, а само 2 хиляди късметлии, на които ще бъде разрешено да участват, ще бъдат избрани от всички кандидати.

При липса на много пари можете да продължите по-дългия път, предварително получили разрешение за пребиваване в страната. Ако сте закупили жилища тук, ще ви бъде издадено разрешение за временно пребиваване, което продължава само една година - през това време трябва да се подпирате и да получите допълнителни причини да останете. Ако не сте намерили работа и не сте сключили брак с някой от местните жители, можете да се справите без виза само ако закупеният обект струва повече от 40 хиляди евро - тогава можете да удължите разрешението си за пребиваване.

Независимо какъв тип недвижими имоти решите да закупите в Черна гора - апартамент, парцел или къща - вашата транзакция ще започне с така наречения предварителен договор. Не се казва толкова много - описани са условията на транзакцията (какво, къде, кога, за колко, от кого и на кого), начинът и условията на плащане се считат и обикновено се изписва сумата на депозита, която обикновено възлиза на около 10% от договорената покупна цена обект. Посочената сума на депозита трябва да бъде преведена на предишния собственик, който е длъжен да издаде касова бележка за това, че е получил парите, предписани в предварителния договор.

След това се сключва основният договор за покупко-продажба, чието правно изпълнение трябва да бъде адресирано само до държавните нотариални служби на Черна гора - това са правилата на страната. Тук вече има много по-маркирани точки - в допълнение към описаното по-горе, трябва да се спомене например, че продавачът се съгласява да пререгистрира обекта на друго лице.

Както беше посочено по-горе при закупуване на жилища на вторичния пазар за граждани на постсъветските страни данъкът е 3% от сумата. По принцип, както показва практиката, данъците, правната поддръжка и пререгистрацията заедно увеличават разходите с около 5%, така че при избора на имот трябва да вземете предвид и това допълнително заплащане.

Въпросът, че продавачът няма да има нищо срещу подновяването е важен поради тази причина всеки нов собственик, логично, трябва незабавно да направи придобиване в държавния кадастър за себе си, Според черногорските закони обаче това може да стане не по всяко време в бъдеще, а през първите 30 дни от датата на сделката. По-добре е да не експериментирате какво ще се случи, ако легализацията не се случи в рамките на предложения период от време и за да няма излишни проблеми от страна на продавача, който „е променил решението си“ и поставя колелата в колела, споразумението изрично предвижда съгласието му за подновяване.

Ако купувате безплатен парцел, който планирате да развивате сами, струва си да се има предвид, че в Черна гора не всички земи изискват по-нататъшно развитие. Възможно е да има много причини, поради които определен обект, от гледна точка на законодателството, не е подходящ за строителство, но е малко вероятно да успеете да промените такъв статус на територията, а всяка сграда, която сте издигнали несъзнателно или нагло, ще се счита за незаконна и може да подлежи на разрушаване. ,

Много от нашите сънародници, планиращи да придобият недвижими имоти на Адриатическо море, решават да продадат "излишните" недвижими имоти в родината си, за да печелят пари. Разделянето на една процедура на два етапа значително забавя процеса и включва много документи, поради което някои потенциални инвеститори дори не искат да обмислят подобна идея, смятайки я за твърде трудна за изпълнение. Всъщност проблемът може да бъде решен малко по-лесно, отколкото може да изглежда.

Има международни агенции за недвижими имоти, които предлагат обменна услуга, например, на руски недвижими имоти към Черногорско. Вместо две отделни операции, всяка от които може да се забави, едната се предлага доста бързо, тъй като не търсите нито купувач на руски имот, нито продавач на черногорски недвижими имоти - това е, помислете, едно и също юридическо лице. В резултат на това може да не получавате пари в ръце, но не чакайте, докато предметът, който продавате, бъде закупен - Специалистите просто пристигат на посочения адрес и преценяват колко може да струва вашия дом или апартамент.

Чрез сътрудничество със сериозна компания, процесът на пререгистрация може да бъде опростен, дори ако „изяжда“ част от бюджета, Освен това подобни услуги обикновено работят само за Москва, Санкт Петербург и други големи градове, където недвижимите имоти са в търсенето.

Отговорите на въпроси относно покупката на недвижими имоти в Черна гора са дадени в следващото видео.