האם כדאי לקנות נכסים במונטנגרו וכיצד עדיף לעשות זאת?

בילדותם רבים חלמו כנראה שיש להם בית ליד הים, מכיוון שזה כל כך רומנטי לגור באתר נופש. מבוגרים קונים לפעמים נכס כזה לא כל כך לגור כאן באופן קבוע או לצאת לחופשה בלי לדאוג להזמנה, אלא כדי להרוויח כסף מהשכרת בית. אותה מונטנגרו מקבלת מדי שנה מספר פעמים יותר תיירים מאשר אנשים שגרים כאן, מה שאומר שיהיה ביקוש מתמיד לדירה ממוקמת היטב בעונה והיא יכולה להשתלם במהירות.

בחקר תכונות הנדל"ן במונטנגרו, יש לציין כי לדירות ובתים במדינה זו יכול להיות מספר עצום של יתרונות. קחו בחשבון את העיקריות הנוגעות לרוב הדיור למכירה.

• הביקוש לדיור להשכרה לטווח קצר במונטנגרו גדל במהירות בשנים האחרונות ולא צפויים דרישות קדם לירידה בביקוש. בשנת 2017 מספר המבקרים במדינה לראשונה עלה על 2 מיליון איש וממשיך לצמוח בהתמדה. מחירים נמוכים, בהשוואה לאתרי נופש רבים אחרים, מושכים לכאן תיירים והמדינה קבעה משטר ללא ויזה אצל מרבית השכנים ורבות המדינות הפוסט-סובייטיות. כתוצאה מכך 20% מהאורחים מגיעים מסרביה, רוסיה ואוקראינה יחד נותנים את אותו הסכום, עד 10% מהמבקרים מסופקים על ידי בוסניה והרצגובינה, אך גם תיירים עשירים ממערב אירופה מגיעים לכאן.

• האטרקטיביות להשקעה של מגזר הדיור במדינה טובה מכיוון שגובשו כללים שקופים ומציאותיים עבור משקיעים זרים, מה שמזכיר בצורה מדהימה את האיחוד האירופי המופת בעניין זה. בנוסף, המדינה רק לאחר שקיבלה עצמאות בשנת 2006 הבינה כמה היא יכולה להרוויח בתיירות, מכיוון שיש כמות אדירה של מלאי דיור שנבנה לאחר תאריך זה. המשמעות היא שיש המון בניינים חדשים שנבנו בטכנולוגיה מודרנית, בנוסף, מציאת דירה בחינם לרכישה אינה בעיה.

• אם תרצו, תוכלו למצוא דירות זולות יחסית במונטנגרו - מחוון הממוצע למ"ר הוא אפילו לא עובד כאן. הכל תלוי במספר מאפיינים ספציפיים, למשל, הערך ההיסטורי של בניין מעלה מכסים, אך נוכחותו של אתר סמוך לפיתוח פוטנציאלי מפחיתה מאוד את המחיר. כתוצאה מכך, לאותה דיור בדיוק במרחק של 300 מטר אחד מהשני יכול להיות עלויות שונות. בנוסף, הגורם הגאוגרפי משפיע גם על המחירים - בחוף הים היוקרתי בודווה, הדיור הוא היקר ביותר, בשאר החוף הוא מעט זול יותר, אבל באאוטבק המחירים נמוכים בהרבה, אם כי גם ההרים כאן יפים.

• מדיניות המס והקהילה במונטנגרו תורמות רק לרכישת דיור כאן. לדוגמא, בעת רכישת דירה בשוק המשני, המס יהיה רק ​​3% מהעלות, אך אם המוכר הוא המוכר עצמו, אפילו תשלום יתר כזה לא יהיה. המס השנתי לבעלים נע בין 0.1% ל- 1% מעלות המ"ר באזור זה, אך זה ממילא מעט.

• השקעות אינן מוגבלות לתרומות לפיתוח דיור - משקיעים גדולים יותר בונים תשתיות כמו בתי ספר עם השפה באנגלית או רוסית, נמלים ליאכטות ושירותים רבים אחרים. שיפור כזה במצב תורם עוד יותר לכך שתיירים הגיעו לכאן במספרים גדולים, מה שאומר ששכירת דיור כאן תהיה רווחית עוד יותר.

• מונטנגרו נחשבת לאחת המדינות הנקיות ביותר מבחינת אקולוגיהמכיוון שאין כאן תעשייה רצינית, ולכן הגידול בפוטנציאל התיירותי נראה הגיוני למדי.

באופן טבעי קיימים גם חסרונות מסוימים, אך הם מעטים יחסית ועבור אנשים רבים הם אינם חשובים. עם זאת, זה בשבילך שהם יכולים להתברר כחיסרון רציני, מכיוון שנשקול גם אותם.

• למונטנגרו מעמד רשמי של מועמד להצטרפות לאיחוד האירופי, אך עד כה זה לא הפך, ולא ניתן לומר שזה יקרה במקום. עבור משקיעים רבים ממדינות ברית המועצות לשעבר, קניית בית בחו"ל מועילה גם בהקשר של פשטות קבלת ויזת שנגן. בנוסף, בבעלותך על דירה במדינת האיחוד, אתה יכול לבקש אישור שהייה ואז דרכון.

• למונטנגרו עבר בולט סוציאליסטי פרובינציאלי - למרות החידושים שהוצגו, התשתית לעומת מערב אירופה צולעת. לדוגמה, כמעט ואין חימום מרכזי בשום מקום בארץ, אם כי בחורף, אפילו בחוף חם יחסית, הטמפרטורה היא רק 3-7 מעלות צלזיוס.

מקובל המקומיים לחמם את החדרים במיזוג אוויר, אבל שם הם כבר יכולים להיכשל עם רשת החשמל - הפסקות בגלל עומסי שיא הם עדיין לא סקרנות. בין היתר, המנטליות וההכשרה של הצוות המקומי הם רק מעבר בין אירופה המושמעת לבין המציאויות הכוערות שלנו, שיכולות להפחיד כמה תיירים עשירים.

כפי שצוין לעיל, המדינה פנתה באופן ארגוני לפיתוח תשתיות תיירות - לפחות קרקעות ניתנו לידי היזמים הפרטיים, ואלה שרצו לכבוש מחדש את הכסף שהוצא, מיהרו להקים כמות אדירה של דיור. מצד אחד, שפע ההצעות היה אמור להביא לירידה מסוימת במחירי הנכסים, אולם במקרה של מונטנגרו אנו רואים כי כאן ההשקעה כבר החלה להשתלם.

התרגול מראה זאת בקניית בית במונטנגרו, יש טעם רב לא לחפש חפץ לרכישה בעצמך, אלא לפנות לעזרה מיועצים מקומיים. סביר להניח שאתה עצמך אפילו לא יכול להבין בערך מדוע בית יקר עולה כל כך הרבה, ובחירת דיור זול יותר, לא תהיה בטוח שאתה יודע על כל הסיכונים של רכישה כזו.

מומחים מציינים כי לאחרונה הביקוש הגובר הניע את היזמים באינטנסיביות והם שואפים להשלים פרויקטים של בנייה במהירות האפשרית, דבר אשר באופן בלתי נמנע משפיע על איכות הבנייה. בהתחשב בעובדה שרעידות אדמה מתרחשות מעת לעת במדינה הררית זו, כדאי לחשוב פעמיים לפני שקונים דירה בבניין חדש "לא מפוטר".

בנוסף, לעתים קרובות ניתן לשמוע תלונות על כך לבניינים הממוקמים לרגלי ההרים יש נטייה מוגברת לגלגול הדרגתי ואפילו לקרוס.

באשר לשורה הראשונה, יהיה קשה הרבה יותר לרכוש כאן דיור, ולו מכיוון שהביקוש מצד זרים עשירים במיוחד כאן גדול במיוחד. לפני מספר שנים כתבו כמה אמצעי תקשורת מערביים בעלי השפעה, שכ -14% מכל שטח מונטנגרו נקנו כבר על ידי זרים, ויש להניח שהם מתעניינים בעיקר בחוף. עם זאת יש כאן אפילו אפשרויות, רק להיות מוכן לשלם סכום משמעותי מאוד.

שוק הדיור במונטנגרי מרמז על שונות עצומה מבחינת המחירים - גורמים רבים מדי משפיעים על התמחור. אם לוקחים את מלאי הדיור לפחות, תוכלו להשיג דירה בבניין רב קומות ישן, שאינו שונה באופן עקרוני ממצב סובייטי טיפוסי, או בבניין חדש יחסית שנבנה בתקופת העצמאות, תוך התחשבות בכל דרישות הבנייה המודרניות.

שוב, אי שם בהרים או אפילו בבירה פודגוריצה, המחירים עשויים להיות מעט נמוכים מהממוצע, אך השאלה הגדולה היא כמה השקעה כזו תשתלם, מכיוון שהסטטיסטיקה מראה כי הרוב המכריע של התיירים הזרים נקרעים לא כל כך הרבה להרים כמו לים.

כל הגורמים הללו אינם מאפשרים לקבוע את המחיר הממוצע למ"ר - ליתר דיוק, ניתן לחשב זאת, אך בפועל זה לא מביא שום תועלת, מכיוון שהוא יכול להיות זול ויקר בהרבה. אם אתם עדיין מעוניינים ורוצים שיהיה לכם לפחות רעיון כללי לגבי כמה צריך לחשב, עליכם לדעת ש -40 אלף יורו הוא ההון המינימלי שמאפשר לרכוש סטודיו קטן בן 20 ריבועים.

דירה קטנה ומשפחתית בשטח של כ- 50 ריבועים תעלה 60 אלף ככה.

אם אתם מעוניינים בבית עם חלקת אדמה, הבניין יקבע במידה רבה את העלות ולא את השטח עצמו. לדוגמא, בית בגודל 60 מטר בחצר של 200 ריבועים יכול לעלות כ- 80 אלף יורו, אך וילה מרווחת בשטח של 200 מ"ר וחלקה של 300 נוספים תגרור 170 אלף טובות.

ההבדל במחירים תלוי לא רק בסמיכות לים, אלא גם במיקום גיאוגרפי ספציפי. ראשית, הנוף הנשקף מהחלון מוערך מאוד בכל אזור, הדיור נחשב למרשים במיוחד, ממנו נראים היטב ההרים והים.

באופן טבעי בונוס ענק הוא נוכחות גישה פרטית לים באזור המקומי, באופן אידיאלי - חוף ים משלו, שם זרים, למעט בהזמנת הבעלים, אינם יכולים להגיע לשם.

אם אנו מדברים על האזורים, אז בין המקומות הראשונים הם מכנים בדרך כלל ריביירת בודווה (סביבת הנופש בודווה) ובוקו-קוטורסקה (חוף מפרץ קוטור, כליל עם טיוואַט).

אתה יכול לנסות לחסוך כסף על ידי בחירת לינה אי שם בריביירה של בארסקה או אפילו בסביבת אולצ'ין. יחד עם זאת, עליכם להבין כי עלות המניע הקולי שלו נמוכה יותר - יש פחות הזדמנויות להרפיה עילית, תיירים לא כל כך להוטים להגיע לשם, ולכן סביר שהרווח לא יהיה כל כך גבוה.

כפי שמתברר מהאמור לעיל, אזרחות מונטנגרו אינה נדרשת לרכישת נדל"ן בתוך המדינה - למעשה, המדינה היא בדיוק ההפך, מעוניינת שזרים ישקיעו את כספם כאן, ולכן פישט את הנוהל ככל האפשר. יתרה מזאת, אף על פי שהסיכויים והתזמון של הצטרפותה של מונטנגרו לאיחוד האירופי עדיין לא ברורים, עבור רבים, קבלת דרכון ממדינה זו כבר היום נראה כמו דרך טובה להפוך במהרה לאזרח האיחוד האירופי.

דבר נוסף הוא שהכל לא כל כך פשוט כאן - מונטנגרו מבקשת לא מעט את מכירת הדרכון בפועל. כדי לרכוש נכסים מחוץ למסלול כדי לקבל מסמך תצטרכו לשלם החל מ -250 אלף יורו, ובאזור מפותח - מ- 350 אלף, ועוד 100 אלף נוספים בכל מקרה יש להעביר לחשבונות המדינה עצמה. יתרה מזאת, אופציה כזו לא מוצעת לכולם - תוך שלוש שנים מרגע השקת התוכנית (2018-2021), יהיה צורך להגיש בקשה, ורק 2,000 ברי מזל אשר יורשו להשתתף ייבחרו מכל המועמדים.

בהיעדר הרבה כסף אתה יכול ללכת בדרך הארוכה יותר, לאחר שקיבל בעבר היתר שהייה במדינה. אם קניתם דיור כאן, תקבלו היתר שהייה זמני הנמשך רק שנה - במהלך תקופה זו עליכם להשיג דריסת רגל ולקבל סיבות נוספות להישאר. אם לא מצאתם עבודה ולא התחתנתם עם מישהו מהמקומיים, תוכלו להסתדר בלי ויזה רק אם החפץ שנרכש עולה יותר מ -40 אלף יורו - אז תוכלו להאריך את היתר השהייה שלכם.

בלי קשר לאיזה סוג נדל"ן תחליט לרכוש במונטנגרו - דירה, חלקת אדמה או בית - העסקה שלך תתחיל בחוזה המקדים שנקרא. זה לא אומר כל כך הרבה - תנאי העסקה מתוארים (מה, איפה, מתי, לכמה, ממי ולמי), נחשבים שיטת התנאי ותנאי התשלום, ונרשם בדרך כלל סכום ההפקדה, אשר בדרך כלל מסתכם בכ -10% ממחיר הרכישה המוסכם חפץ. יש להעביר את הסכום הנקוב של ההפקדה לבעלים הקודם, המחויב להוציא קבלה על כך, שקיבל את הכסף שנקבע בחוזה המקדים.

לאחר מכן מסתיים חוזה המכירה העיקרי, אשר יש לפנות לביצוע החוקי רק למשרדי נוטריון המדינה של מונטנגרו - אלה הם כללי המדינה. יש כאן כבר הרבה יותר נקודות מסומנות - בנוסף למה שתואר לעיל, יש להזכיר, למשל, שהמוכר מסכים לרשום מחדש את החפץ לאדם אחר.

כאמור לעיל כאשר קונים דיור בשוק המשני לאזרחים ממדינות שלאחר סובייטיות, המס הוא 3% מהסכום. באופן כללי, כפי שמראה בפועל, מיסים, תמיכה משפטית ורישום מחדש ביחד מגדילים את העלויות בכ -5%, ולכן בעת ​​בחירת נכס, עליכם לקחת בחשבון גם תשלום נוסף זה.

הנקודה שלא יהיה למוכר דבר נגד חידוש היא חשובה מהסיבה לכך כל בעלים חדשים, באופן הגיוני, צריך לבצע לעצמו מיד רכישה במערך המדינה. עם זאת, על פי חוקי מונטנגרו, ניתן לעשות זאת לא בכל עת בעתיד, אלא בשלושים הימים הראשונים ממועד העסקה. עדיף לא להתנסות במה שיקרה אם הלגליזציה לא תתרחש בתוך פרק הזמן המוצע, וכדי שלא יהיו בעיות מיותרות מצד המוכר, ש"שינה את דעתו "והכניס את הגלגלים לגלגלים, ההסכם קובע ספציפית את הסכמתו לחידוש.

אם אתם קונים חלקת אדמה בחינם, מתכננים לפתח את עצמכם, כדאי לקחת בחשבון שבמונטנגרו, לא כל האדמות דורשות פיתוח נוסף. יכולות להיות סיבות רבות לכך שאתר מסוים, מבחינת החקיקה, אינו מתאים לבנייה, אך לא סביר שתצליחו לשנות מעמד כזה של השטח, וכל בניין שהקמתם שלא במודע או בחוצפה ייחשב כבלתי חוקי ועשוי להיכלל הריסה. .

רבים מבני ארצנו המתכננים לרכוש נדל"ן באדריאיים, מחליטים למכור נדל"ן "עודף" במולדתם על מנת להרוויח כסף. חלוקת הליך אחד לשני שלבים מעכבת מאוד את התהליך וכוללת הרבה ניירת, וזו הסיבה שחלק מהמשקיעים הפוטנציאליים אפילו לא רוצים לשקול רעיון כזה, בהתחשב בכך שהוא קשה מדי ליישום. למעשה, ניתן לפתור את הבעיה קצת יותר קלה ממה שנדמה.

יש סוכנויות נדל"ן בינלאומיות המציעות שירות חליפין, למשל, של נדל"ן רוסי למונטנגרין. במקום שתי פעולות נפרדות, שכל אחת מהן עשויה להתעכב, אחת מוצעת די מהר, מכיוון שאינכם מחפשים אף קונה עבור נכס רוסי או מוכר נדל"ן מונטנגרי - זהו, שקול, ישות משפטית אחת ואותה. כתוצאה, יתכן שלא תקבל כסף בידך, אך אל תחכה עד שיירכש החפץ שאתה מוכר - מומחים פשוט מגיעים לכתובת שצוינה ומעריכים כמה הבית או הדירה שלך יכולים לעלות.

באמצעות שיתוף פעולה עם חברה רצינית ניתן לפשט את תהליך הרישום מחדש, גם אם הוא "אוכל" חלק מהתקציב. יתר על כן, שירותים כאלה עובדים לרוב רק עבור מוסקבה, סנט פטרסבורג וערים גדולות אחרות בהן נדרש ביקוש נדל"ן.

תשובות לשאלות בנושא רכישת נדל"ן במונטנגרו ניתנות בסרטון הבא.