Да ли вриједи купити некретнину у Црној Гори и како је боље то учинити?

У детињству су многи вероватно сањали о кући поред мора, јер је романтично живети у одмаралишту. Одрасли понекад купују такву некретнину не толико да би овде стално живели или да би отишли ​​на одмор без бриге о резервацији, већ како би зарадили на изнајмљивању куће. Иста Црна Гора годишње прими неколико пута више туриста него што људи овде живе, што значи да ће у сезони постојати стална потражња за добро лоцираним апартманом и то може брзо да се исплати.

Проучавајући карактеристике некретнина у Црној Гори, треба примјетити да станови и куће у овој земљи могу имати огроман број предности. Размотримо главне који се тичу већине станова на продају.

• Потражња за краткорочним најамним становима у Црној Гори убрзано расте посљедњих година и не очекују се предуслови за пад потражње. У 2017. години број посетилаца ове земље први пут је премашио 2 милиона људи и наставља да непрестано расте. Ниске цене, у поређењу са многим другим одмаралиштима, овде привлаче туристе, а држава је успоставила безвизни режим са већином суседа и многим постсовјетским земљама. Као резултат тога, 20% гостију долази из Србије, Русије и Украјине заједно даје исту количину, до 10% посетилаца обезбеђује Босна и Херцеговина, али овде долазе и богати туристи из западне Европе.

• Инвестициона атрактивност стамбеног сектора у земљи је добра зато што су за стране инвеститоре формулисана транспарентна и стварна правила, која у том погледу упечатљиво подсећају на узорну Европску унију. Поред тога, земља је тек након што је 2006. године стекла независност схватила колико може зарадити на туризму, јер постоји огроман број стамбеног фонда изграђен након овог датума. То значи да постоји пуно нових зграда саграђених по савременој технологији, а осим тога, проналазак бесплатног стана за куповину није проблем.

• Ако желите, у Црној Гори можете пронаћи релативно јефтино становање - индикатор просјечне цијене квадратног метра овдје чак и не функционира. Све зависи од низа специфичних карактеристика, на пример, историјска вредност зграде повећава тарифе, али присуство оближњег места за потенцијални развој у великој мери смањује цену. Као резултат, потпуно исто кућиште на удаљености 300 метара један од другог може имати различите трошкове. Поред тога, географски фактор утиче и на цене - у престижној приморској Будви смештај је најскупље, остатак обале је нешто јефтинији, али у залеђу, цене су много ниже, мада су и планине овде лепе.

• Пореска и комунална политика у Црној Гори такође само доприносе куповини станова. На пример, приликом куповине стана на секундарном тржишту порез ће бити само 3% трошкова, али ако је сам продавац продавац, чак ни таква преплата неће бити. Годишњи порез за власнике креће се од 0,1% до 1% трошкова по квадратном метру у овом региону, али то је ионако мало.

• Улагање није ограничено на допринос развоју становања - већи инвеститори граде инфраструктуру као што су школе с наставом енглеског или руског језика, луке за јахте и многе друге погодности. Такво побољшање ситуације додатно доприноси чињеници да су туристи дошли овде у великом броју, што значи да ће изнајмљивање овде становања бити још исплативије.

• Црна Гора се сматра једном од најчишћих земаља у погледу екологије, јер овде нема озбиљне индустрије, и стога је даљи раст туристичког потенцијала сасвим логичан.

Наравно, присутни су и одређени недостаци, али они су релативно мали и за многе људе безначајни. Међутим, на вама је да се испоставе као озбиљан недостатак, јер ћемо их такође узети у обзир.

• Црна Гора има званичан статус кандидата за приступање Европској унији, али досад то није постала и не може се рећи да ће се то десити на лицу мјеста. За многе инвеститоре из бившег Совјетског Савеза куповина куће у иностранству је такође корисна у контексту поједностављеног добијања шенгенске визе, а истовремено поседујући стан у некој земљи ЕУ, можете поднети захтев за боравишну дозволу, а потом и пасош.

• У Црној Гори је приметна покрајинска социјалистичка прошлост - упркос иновацијама које се уводе, инфраструктура у поређењу са западном Европом пропада. На пример, нигде у земљи практично нема централизованог грејања, мада зими, чак и на релативно топлој обали, температура износи само 3-7 степени Целзијуса.

Уобичајено је да домаћи људи греју просторије климатизацијом, али тамо већ могу да испадну из електричне мреже - прекиди због вршних оптерећења још увек нису радозналост. Између осталог, менталитет и обука локалног особља само су криж између хваљене Европе и наше ружне стварности, што може уплашити неке богате туристе.

Као што је горе поменуто, држава се организовано приближила развоју туристичке инфраструктуре - барем је земљиште било додијељено приватним програмерима, а они, који су жељели да поврате утрошени новац, брзо су подигли огроман износ становања. С једне стране, обиље приједлога требало је да доведе до одређеног пада цијена некретнина, међутим, у случају Црне Горе, видимо да овде је инвестиција већ почела да се исплати.

Пракса то показује када купујете дом у Црној Гори, има пуно смисла не тражити објект за куповину самостално, већ се обратити локалним консултантима за помоћ. Ви сами вероватно нећете моћи ни приближно схватити зашто скупа кућа толико кошта, а одабиром јефтинијег становања нећете бити сигурни да знате за све ризике такве куповине.

Стручњаци напомињу да у последње време све већа потражња интензивно подстиче програмере и они теже да што брже заврше грађевинске пројекте, што неминовно утиче на квалитет изградње. С обзиром на то да се у овој планинској земљи повремено дешавају земљотреси, вриједно је размислити прије него што купите стан у „неокаљаној“ новој згради.

Поред тога, често се могу чути притужбе на које зграде које се налазе у подножју планина имају повећану тенденцију постепеног превртања, па чак и урушавања.

Што се тиче прве линије, овде ће бити много теже добити становање, макар само зато што је овде потражња посебно богатих странаца. Пре неколико година, неки утицајни западни медији писали су да су око 14% целокупне територије Црне Горе већ купили странци, па би требало претпоставити да их пре свега занима обала. Међутим Овде постоје чак и опције, само будите спремни платити врло значајан износ.

Црногорско тржиште станова подразумијева велике варијације у погледу цијена - превише фактора утиче на цијене. Ако узмете барем стамбени фонд, можете добити стан у старој високој згради, која се по принципу не разликује од типичне совјетске, или у релативно новој згради, саграђеној за време независности, узимајући у обзир све модерне грађевинске захтеве.

Поново, негдје у планинама или чак у главном граду Подгорици, цијене могу бити нешто ниже од просјечних, но велико је питање колико ће се таква инвестиција исплатити, јер статистика показује да се велика већина страних туриста утапа не толико у планине, колико у море.

Сви ови фактори не омогућавају одређивање просечне цене квадратног метра - тачније, може се израчунати, али у пракси не доноси никакве користи, јер може бити јефтиније и пуно скупље. Ако сте још увек заинтересовани и желите да имате бар општу идеју о томе колико треба да се израчуна, требало би да знате да је 40 хиљада евра минимални капитал који вам омогућава да купите мали атеље од 20 квадрата.

Мали стан породичног типа, површине око 50 квадрата, коштат ће 60 хиљада на тај начин.

Ако вас занима кућа са земљишним земљиштем, зграда ће у великој мери одредити трошкове, а не сам териториј. На пример, кућа од 60 метара у дворишту од 200 квадрата може коштати отприлике 80 хиљада евра, али пространа вила с површином од 200 квадрата и парцелом од додатних 300 привући ће добрих 170 хиљада.

Разлика у ценама не зависи само од близине мора, већ и од одређеног географског положаја. Пре свега, поглед са прозора је веома цењен у било којој регији, кућиште се сматра посебно импресивним са којег се добро виде планине и море.

Наравно огроман бонус је приватни приступ мору у локалном подручју, у идеалном случају - сопствена плажа, где странци, осим на позив власника, не могу да стигну тамо.

Ако говоримо о регионима, онда их међу највишим местима најчешће зову Будванска ривијера (близина летовалишта Будва) и Боко-Которска (обала Которског залива, укључујући Тиват).

Новац можете покушати уштедјети одабиром смјештаја негдје на Барској ривијери или чак у околини Улциња. Истовремено, морате схватити да су трошкови његовог посљедњег мотива мањи - мање је прилика за елитно опуштање, туристи нису толико жељни одласка тамо, а самим тим и профит вјероватно неће бити тако висок.

Као што је јасно из горе наведеног, за стицање некретнина у земљи није потребно држављанство Црне Горе - у ствари, држава је управо супротна, заинтересована је да странци улажу свој новац овде, и зато поједноставио поступак што је више могуће. Штавише, иако су изгледи и време приступања Црне Горе Европској унији још увек нејасни, многима се добијање пасоша из ове земље већ данас чини као добар начин да ускоро постану држављанин Европске уније.

Друга ствар је да овде није све тако једноставно - Црна Гора пуно тражи од стварне продаје пасоша. За куповину некретнина у пустињи да бисте добили документ, мораћете да платите од 250 хиљада евра, а у развијеном региону - од 350 хиљада, а додатних 100 хиљада у сваком случају мора бити пребачено на рачуне саме државе. Штавише, таква опција није понуђена свима - у року од три године од покретања програма (2018-2021) биће потребно поднијети пријаву, а само 2 хиљаде сретника којима ће бити омогућено да буду одабрани од свих кандидата.

У недостатку пуно новца, можете ићи дужим путем, након што је претходно добио дозволу боравка у земљи. Ако сте овде купили становање, издаће вам дозволу за привремени боравак која траје само годину дана - за то време морате да се удомите и добијете додатне разлоге да останете. Ако нисте нашли посао и нисте се удали за некога од локалног становништва, можете без визе, само ако купљени објекат кошта више од 40 хиљада евра - тада можете продужити дозволу боравка.

Без обзира за коју врсту некретнине се одлучите да купите у Црној Гори - стан, земљиште или кућу - ваша трансакција ће започети тзв. Прелиминарним уговором. Не пише толико - описани су услови трансакције (шта, где, када, за колико, од кога и коме), узимају се у обзир начин и услови плаћања, а обично се уписује износ депозита, који обично износи око 10% договорене откупне цене објекта. Наведени износ депозита мора се пренијети претходном власнику, који је за то дужан издати потврду, да је примио новац прописан прелиминарним уговором.

Након тога закључује се главни купопродајни уговор, чије се легално извршење треба упутити само државном бележничком уреду Црне Горе - то су правила земље. Овде су већ знатно обележене тачке - поред онога што је претходно описано, треба поменути, на пример, да је продавац сагласан да ће предмет поново да региструје код друге особе.

Као што је горе наведено приликом куповине стамбеног простора на секундарном тржишту за грађане пост-совјетских држава порез износи 3% од износа. Опћенито, како показује пракса, порези, правна подршка и пререгистрација заједно повећавају трошкове за око 5%, тако да приликом одабира некретнине морате узети у обзир и овај додатни трошак.

Разлог због којег је важно да продавач неће имати ништа против обнове сваки нови власник, логично, треба одмах да стекне набавку у државном катастру. Међутим, према црногорским законима, то се може учинити не било када у будућности, већ у првих 30 дана од дана трансакције. Боље је не експериментирати са оним што ће се догодити ако се легализација не догоди у предложеном року, и тако да нема непотребних проблема од стране продавца, који се „предомислио“ и ставио точкове у точкове, споразум посебно предвиђа пристанак на обнову.

Ако купујете бесплатно земљиште које планирате да развијете сами, вриједно је узети у обзир да у Црној Гори није потребно даље развијање свих земљишта. Може бити много разлога због којих одређени локалитет, са становишта законодавства, није погодан за изградњу, али мало је вероватно да ћете успети да промените овај статус територије, а свака грађевина коју сте подигли несвесно или безобразно сматраће се незаконитом и може бити подложна рушењу .

Многи од наших сународника, планирајући набавити некретнине на Јадрану, одлучују се продати "вишак" некретнина у својој домовини како би зарадили. Подјела једног поступка у двије фазе знатно одлаже поступак и укључује много папирологије, због чега неки потенцијални инвеститори уопће не желе размотрити такву идеју, сматрајући то превише тешким за проведбу. У ствари, проблем се може решити мало лакше него што се можда чини.

Постоје међународне агенције за промет некретнина које нуде услугу размјене, на примјер, руске некретнине за Црногорску. Умјесто двије одвојене операције, од којих свака може каснити, једна се нуди прилично брзо, јер не тражите купца руске имовине или продавача црногорске непокретности - ово је, узмимо у обзир, једно те исто правно лице. Као резултат, можда нећете добити новац у своје руке, али не чекајте док се предмет који продајете купи - Стручњаци једноставно стижу на наведену адресу и процене колико може коштати ваш дом или стан.

Кроз сарадњу са озбиљном компанијом процес поновне регистрације може се поједноставити, чак и ако „поједе“ део буџета. Штавише, такве услуге обично раде само за Москву, Санкт Петербург и друге велике градове у којима је потражња за некретнинама.

Одговори на питања о куповини некретнина у Црној Гори дати су у наредном видеу.