Oplatí sa kúpiť nehnuteľnosť v Čiernej Hore a ako je lepšie to urobiť?

V detstve mnohí pravdepodobne snívali o dome pri mori, pretože bývanie v stredisku je také romantické. Dospelí ľudia niekedy kupujú takúto nehnuteľnosť, nie toľko, aby tu bývali natrvalo alebo aby šli na dovolenku bez starostlivosti o rezerváciu, ale aby si zarobili peniaze na prenájom nehnuteľnosti. Tá istá Čierna Hora každoročne prijíma niekoľkokrát viac turistov ako tu žije, čo znamená, že v sezóne bude neustále existovať dopyt po dobre umiestnenom byte a môže sa rýchlo vyplatiť.

Pri skúmaní vlastností nehnuteľností v Čiernej Hore je potrebné poznamenať, že byty a domy v tejto krajine môžu mať obrovské množstvo výhod. Zoberme si tie hlavné týkajúce sa väčšiny bytov na predaj.

• Dopyt po krátkodobom prenájme bývania v Čiernej Hore v posledných rokoch rýchlo rastie a neočakávajú sa žiadne predpoklady na pokles dopytu. V roku 2017 počet návštevníkov v krajine po prvýkrát prekročil 2 milióny ľudí a neustále rastie. Nízke ceny, v porovnaní s mnohými inými strediskami, sem priťahujú turistov a štát zaviedol bezvízový režim s väčšinou susedov a mnohých postsovietskych krajín. Výsledkom je, že 20% hostí pochádza zo Srbska, Ruska a Ukrajiny a spoločne poskytujú rovnaké množstvo, až 10% návštevníkov poskytuje Bosna a Hercegovina, sem však prichádzajú aj bohatí turisti zo západnej Európy.

• Investičná atraktívnosť sektora bývania v krajine je dobrá, pretože pre zahraničných investorov boli sformulované transparentné a skutočné pravidlá, čo v tomto ohľade nápadne pripomína príkladnú Európsku úniu. Okrem toho si krajina až po získaní nezávislosti v roku 2006 uvedomila, koľko môže zarobiť na cestovnom ruchu, pretože po tomto dátume je vybudovaných obrovské množstvo bytového fondu. To znamená, že existuje veľa nových budov postavených pomocou moderných technológií, okrem toho nájdenie bezplatného bytu na kúpu nie je problémom.

• Ak si želáte, v Čiernej Hore nájdete relatívne lacné bývanie - ukazovateľ priemernej ceny za meter štvorcový tu nefunguje. Všetko záleží na množstve konkrétnych charakteristík, napríklad historická hodnota budovy zvyšuje tarify, ale prítomnosť blízkeho miesta pre ďalší rozvoj výrazne znižuje cenu. Výsledkom je, že presne rovnaké bývanie vo vzdialenosti 300 metrov od seba môže mať rôzne náklady. Okrem toho geografický faktor ovplyvňuje aj ceny - v prestížnom prímorskom pobreží Budva je bývanie najdrahšie, zvyšok pobrežia je o niečo lacnejší, ale vo vnútrozemí sú ceny omnoho nižšie, aj keď sú tu krásne aj hory.

• Daňová a komunálna politika v Čiernej Hore tiež prispievajú k nákupu bývania iba tu. Napríklad pri kúpe bytu na sekundárnom trhu bude daň predstavovať iba 3% z ceny, ale ak je predávajúci sám predávajúcim, takáto preplatok nebude. Ročná daň pre vlastníkov sa pohybuje v rozmedzí od 0,1% do 1% nákladov na meter štvorcový v tomto regióne, ale je to tak trochu.

• Investície sa neobmedzujú iba na príspevky na rozvoj bývania - väčší investori budujú infraštruktúru, ako sú školy s výučbou anglického alebo ruského jazyka, prístavy pre jachty a mnoho ďalších zariadení. Takéto zlepšenie situácie ďalej prispieva k tomu, že sem prichádzali turisti vo veľkom počte, čo znamená, že nájomné bývania tu bude ešte výhodnejšie.

• Čierna Hora je z ekologického hľadiska považovaná za jednu z najčistejších krajín, pretože tu neexistuje žiadny vážny priemysel, a preto sa ďalší rast potenciálu cestovného ruchu javí ako celkom logický.

Prirodzene sú prítomné aj určité nevýhody, sú však relatívne malé a pre mnohých sú zanedbateľné. Je však len na vás, aby sa ukázali ako vážna nevýhoda, pretože ich tiež vezmeme do úvahy.

• Čierna Hora má oficiálny štatút kandidátskej krajiny na vstup do Európskej únie, zatiaľ sa však nestala a nedá sa povedať, že k tomu dôjde na mieste. Pre mnohých investorov z bývalého Sovietskeho zväzu je kúpa domu v zahraničí užitočná aj v súvislosti so zjednodušeným získavaním schengenských víz, a zároveň s vlastníctvom bytu v krajine EÚ, môžete požiadať o povolenie na pobyt a potom o pas.

• V Čiernej Hore je viditeľná provinciálna socialistická minulosť - napriek zavedeným inováciám je infraštruktúra v porovnaní so západnou Európou obmedzená. Napríklad v tejto krajine nie je prakticky žiadne centralizované vykurovanie, hoci v zime je teplota iba 3 až 7 stupňov Celzia, dokonca aj na relatívne teplom pobreží.

Je obvyklé, že miestni obyvatelia vykurujú priestor klimatizáciou, ale môže dôjsť už k výpadku napájania - odstavenie z dôvodu špičkového zaťaženia stále nie je divu. Mentalita a odborná príprava miestnych zamestnancov sú okrem iného iba krížením medzi vychvalou Európou a našou nevzhľadnou realitou, ktorá môže vystrašiť niektorých bohatých turistov.

Ako už bolo uvedené, štát sa organizačne priblížil k rozvoju infraštruktúry cestovného ruchu - aspoň pozemky dostali do rúk súkromní developeri a tí, ktorí chceli získať späť vynaložené peniaze, rýchlo postavili obrovské množstvo bývania. Na jednej strane malo množstvo návrhov viesť k určitému poklesu cien nehnuteľností, v prípade Čiernej Hory však vidíme, že tu sa už investícia začala vyplácať.

Prax ukazuje, že pri kúpe domu v Čiernej Hore je veľa zmyslu, keď nehľadáte objekt na kúpu, ale obrátite sa na miestnych konzultantov., Vy sami pravdepodobne nebudete schopní zhruba pochopiť, prečo drahý dom stojí toľko a že si vyberiete lacnejšie bývanie, nebudete si istí, že viete o všetkých rizikách takéhoto nákupu.

Odborníci na vedomie, že v poslednej dobe, rastúci dopyt bol intenzívne podnecuje vývojárov a snažia sa dokončiť stavebné projekty čo najrýchlejšie, čo nevyhnutne ovplyvňuje kvalitu výstavby. Vzhľadom na to, že v tejto hornatej krajine sa pravidelne vyskytuje zemetrasenie, je vhodné si dvakrát premyslieť, než si kúpite byt v „nelomenej“ novej budove.

Okrem toho je často možné počuť sťažnosti budovy, ktoré sa nachádzajú na úpätí hôr, majú zvýšenú tendenciu postupného hádzania a dokonca aj zrútenia.

Pokiaľ ide o prvý riadok, bude tu oveľa ťažšie získať bývanie, a to len preto, že je tu obzvlášť vysoký dopyt obzvlášť bohatých cudzincov. Pred niekoľkými rokmi niektoré vplyvné západné médiá napísali, že asi 14% celého územia Čiernej Hory už kúpili cudzinci, a treba predpokladať, že sa o pobrežie zaujímajú predovšetkým. napriek tomu, Existujú dokonca aj možnosti, len buďte pripravení zaplatiť veľmi významnú sumu.

Čiernohorský trh s bývaním znamená obrovské rozdiely v cenách - na ceny ovplyvňuje príliš veľa faktorov. Ak si vezmete bytový fond aspoň, môžete si byt zaobstarať tak v starej výškovej budove, ktorá sa v zásade nijako nelíši od typickej sovietskej, ani v relatívne novej budove postavenej už v čase nezávislosti, berúc do úvahy všetky moderné stavebné požiadavky.

Znovu, niekde na horách alebo dokonca v hlavnom meste Podgorica, môžu byť ceny mierne podpriemerné, ale veľkou otázkou je, koľko sa takáto investícia vyplatí, pretože zo štatistík vyplýva, že prevažná väčšina zahraničných turistov nie je natiahnutá do hôr až k moru.

Všetky tieto faktory vám neumožňujú určiť priemernú cenu za meter štvorcový - presnejšie ju môžete vypočítať, ale v praxi to neprináša žiadnu výhodu, pretože môže byť lacnejšia a oveľa drahšia. Ak vás stále zaujíma a chcete mať aspoň všeobecnú predstavu o tom, koľko by sa malo počítať, mali by ste vedieť, že 40 000 EUR je minimálny kapitál, ktorý vám umožňuje kúpiť si malé štúdio s 20 štvorcami.

Malý byt rodinného typu s rozlohou asi 50 štvorcov bude stáť 60 tisíc.

Ak máte záujem o dom s pozemkom, budova do značnej miery určí náklady, a nie samotné územie. Napríklad 60-metrový dom na dvore s 200 štvorcami môže stáť približne 80 tisíc eur, ale priestranná vila s rozlohou 200 metrov štvorcových a pozemkom ďalších 300 prinesie dobrých 170 tisíc.

Rozdiel v cenách nezávisí iba od blízkosti mora, ale aj od konkrétnej zemepisnej polohy. V prvom rade je pohľad z okna veľmi cenený v každom regióne, bývanie je považované za obzvlášť pôsobivé, z ktorého sú dobre viditeľné hory a more.

prirodzene, Veľkým bonusom je prítomnosť súkromného prístupu k moru v miestnej oblasti, v ideálnom prípade - jeho vlastnej pláže, kde sa k nemu nemôžu dostať cudzinci, s výnimkou pozvania vlastníka.

Ak hovoríme o regiónoch, potom spomedzi najlepších miest zvyčajne nazývajú Budvskú riviéru (blízkosť letoviska Budva) a Boko-Kotorskú (pobrežie Kotorského zálivu vrátane Tivatu).

Pokúste sa ušetriť peniaze výberom ubytovania niekde na Barskej riviére alebo dokonca v blízkosti Ulcinj. Zároveň musíte pochopiť, že náklady na jeho postranný motív sú nižšie - je tu menej príležitostí na elitnú relaxáciu, turisti tam netrúfajú ísť, a preto zisk pravdepodobne nebude taký vysoký.

Ako je zrejmé z vyššie uvedeného, ​​občianstvo Čiernej Hory sa nevyžaduje na nadobúdanie nehnuteľností v krajine - štát je v skutočnosti práve naopak, má záujem o to, aby tu cudzinci investovali svoje peniaze, a preto čo najviac zjednodušil postup. Okrem toho, hoci vyhliadky a načasovanie vstupu Čiernej Hory do Európskej únie nie sú stále jasné, pre mnohých sa získanie pasu z tejto krajiny už dnes javí ako dobrý spôsob, ako sa čoskoro stať občanom Európskej únie.

Ďalšia vec je, že tu nie je všetko také jednoduché - Čierna Hora žiada veľa o skutočný predaj pasu. Za nákup nehnuteľností na divočine, aby ste dostali dokument, budete musieť zaplatiť od 250 tisíc eur av rozvinutom regióne - od 350 tisíc a ďalších 100 tisíc musí byť v každom prípade prevedených na účty samotného štátu. Takáto možnosť sa navyše neponúka všetkým - do troch rokov od spustenia programu (2018-2021) bude potrebné podať žiadosť a zo všetkých žiadateľov budú vybraní iba 2 000 šťastných, ktorí sa budú môcť zúčastniť.

Ak nemáte veľa peňazí, môžete ísť ďalej, ktoré predtým získali povolenie na pobyt v krajine. Ak ste si tu kúpili bývanie, dostanete povolenie na prechodný pobyt, ktoré trvá iba rok - počas tejto doby musíte získať oporu a získať ďalšie dôvody na pobyt. Ak ste si nenašli prácu a nezobrali sa s niekým z miestnych obyvateľov, môžete sa bez víza obísť iba v prípade, ak kúpený predmet stojí viac ako 40 tisíc eur - potom môžete predĺžiť povolenie na pobyt.

Bez ohľadu na to, aký druh nehnuteľnosti sa rozhodnete kúpiť v Čiernej Hore - byt, pozemok alebo dom - vaša transakcia začne takzvanou predbežnou zmluvou. Nehovorí to tak veľa - sú opísané podmienky transakcie (čo, kde, kedy, za koho, od koho a komu) sa posudzuje spôsob a podmienky platby a obvykle sa zaznamenáva výška vkladu, čo zvyčajne predstavuje približne 10% dohodnutej kúpnej ceny. objekt. Stanovená výška vkladu musí byť prevedená na predchádzajúceho majiteľa, ktorý je za to povinný vystaviť potvrdenie, že dostal peniaze predpísané v predbežnej zmluve.

Potom sa uzavrie hlavná kúpna zmluva, ktorej právne vykonanie by malo byť určené iba štátnym notárskym úradom Čiernej Hory - to sú pravidlá krajiny. Už tu sú omnoho výraznejšie body - okrem toho, čo bolo opísané vyššie, by sa malo uviesť napríklad, že predávajúci súhlasí s opätovným zaregistrovaním predmetu inej osobe.

Ako je uvedené vyššie pri nákupe bývania na sekundárnom trhu pre občanov postsovietskych krajín je daň 3% z tejto sumy. Vo všeobecnosti platí, že tak, ako to vyplýva z praxe, dane, právna podpora a opätovná registrácia spoločne zvyšujú náklady o približne 5%, takže pri výbere nehnuteľnosti musíte vziať do úvahy aj tento príplatok.

To, že predávajúci nebude mať nič proti obnoveniu, je dôležité z tohto dôvodu Každý nový vlastník by si mal logicky okamžite zaobstarať pre seba v štátnom katastri, Podľa čiernohorských zákonov sa to však nemôže uskutočniť kedykoľvek v budúcnosti, ale počas prvých 30 dní od dátumu transakcie. Je lepšie experimentovať s tým, čo sa stane, ak k legalizácii nedôjde v navrhovanej lehote, a preto predávajúci, ktorý „zmenil názor“ a kladie kolesá na koleso, nevzniknú zbytočné problémy, v dohode sa výslovne uvádza jeho súhlas s obnovou.

Ak kupujete bezplatný pozemok, ktorý sa plánuje rozvíjať, stojí za zváženie, že v Čiernej Hore nie všetky pozemky vyžadujú ďalší rozvoj. Môže existovať veľa dôvodov, prečo nie je konkrétne miesto z hľadiska právnych predpisov vhodné na výstavbu, ale je nepravdepodobné, že sa vám podarí zmeniť tento štatút územia, a akákoľvek budova, ktorú ste postavili nevedomky alebo neúmyselne, bude považovaná za nezákonnú a môže byť zbúraná. ,

Mnohí z našich krajanov, ktorí plánujú získať nehnuteľnosť na Jadrane, sa rozhodnú predať „prebytočnú“ nehnuteľnosť vo svojej domovskej krajine, aby zarobili peniaze. Rozdelenie jedného postupu do dvoch etáp značne oneskoruje proces a vyžaduje si veľa administratívy, čo je dôvod, prečo niektorí potenciálni investori ani nechcú uvažovať o takomto nápade, pretože jeho implementácia je príliš náročná. V skutočnosti môže byť problém vyriešený trochu ľahšie, ako by sa mohlo zdať.

Existujú medzinárodné realitné agentúry ponúkajúce zmenárenské služby, napríklad ruských nehnuteľností do Čiernej Hory. Namiesto dvoch samostatných operácií, z ktorých každá môže byť oneskorená, sa jedna ponúka pomerne rýchlo, pretože nehľadáte kupca ruského majetku ani predajcu čiernohorskej nehnuteľnosti - jedná sa o jednu a tú istú právnickú osobu. V dôsledku toho možno nebudete dostávať peniaze do svojich rúk, ale nečakajte, kým si kúpite predmet, ktorý predávate - Špecialisti jednoducho dorazia na zadanú adresu a vyhodnotia, koľko môže váš dom alebo byt stáť.

Prostredníctvom spolupráce so serióznou spoločnosťou je možné proces opätovnej registrácie zjednodušiť, aj keď je „súčasťou“ rozpočtu, Takéto služby navyše zvyčajne fungujú iba pre Moskva, Petrohrad a ďalšie veľké mestá, v ktorých je dopyt po nehnuteľnostiach.

Odpovede na otázky týkajúce sa kúpy nehnuteľností v Čiernej Hore sú uvedené v nasledujúcom videu.