Vale a pena comprar imóveis no Montenegro e como é melhor fazê-lo?

Na infância, muitos provavelmente sonhavam em ter uma casa à beira-mar, porque é muito romântico morar em um resort. Às vezes, os adultos compram esse imóvel, não tanto para morar aqui permanentemente ou para sair de férias sem se importar com uma reserva, mas para ganhar dinheiro com o aluguel de um imóvel. O mesmo Montenegro recebe anualmente várias vezes mais turistas do que as pessoas que moram aqui, o que significa que haverá uma demanda constante por um apartamento bem localizado na temporada e que pode render rapidamente.

Estudando as características dos imóveis no Montenegro, note-se que os apartamentos e casas neste país podem ter um grande número de vantagens. Considere os principais sobre a maioria das casas à venda.

• A demanda por imóveis para aluguel de curto prazo no Montenegro vem crescendo rapidamente nos últimos anos, e não são esperados pré-requisitos para uma queda na demanda. Em 2017, o número de visitantes do país pela primeira vez ultrapassou 2 milhões de pessoas e continua a crescer de forma constante. Os preços baixos, em comparação com muitos outros resorts, atraem turistas aqui, e o estado estabeleceu um regime de isenção de visto na maioria dos vizinhos e em muitos países pós-soviéticos. Como resultado, 20% dos hóspedes vêm da Sérvia, Rússia e Ucrânia, juntos, dão a mesma quantidade, até 10% dos visitantes são fornecidos pela Bósnia e Herzegovina, mas turistas ricos da Europa Ocidental também vêm para cá.

• A atratividade do investimento no setor imobiliário do país é boa porque regras transparentes e da vida real foram formuladas para investidores estrangeiros, o que lembra muito o exemplo da União Européia nesse sentido. Além disso, o país somente depois de conquistar a independência em 2006 percebeu o quanto pode ganhar com o turismo, porque há uma enorme quantidade de imóveis construídos após essa data. Isso significa que existem muitos edifícios novos construídos com tecnologia moderna. Além disso, encontrar um apartamento gratuito para compra não é um problema.

• Se desejar, você pode encontrar moradias relativamente baratas em Montenegro - o indicador do preço médio por metro quadrado nem funciona aqui. Tudo depende de uma série de características específicas, por exemplo, o valor histórico de um edifício aumenta as tarifas, mas a presença de um local próximo para desenvolvimento em potencial reduz bastante o preço. Como resultado, exatamente o mesmo alojamento a uma distância de 300 metros um do outro pode ter custos diferentes. Além disso, o fator geográfico também afeta os preços - no prestigiado litoral de Budva, a habitação é a mais cara, o resto da costa é um pouco mais barato, mas no interior, os preços são muito mais baixos, embora as montanhas aqui também sejam bonitas.

• As políticas fiscais e comunitárias no Montenegro também contribuem apenas para a compra de moradias aqui. Por exemplo, ao comprar um apartamento no mercado secundário, o imposto será de apenas 3% do custo, mas se o vendedor for o próprio vendedor, mesmo esse pagamento em excesso não será. O imposto anual para proprietários varia de 0,1% a 1% do custo por metro quadrado nessa região, mas isso é um pouco.

• O investimento não se limita às contribuições para o desenvolvimento habitacional - os investidores maiores estão construindo infraestrutura, como escolas com ensino de inglês ou russo, portos para iates e muitas outras comodidades. Tal melhoria na situação contribui ainda mais para o fato de os turistas terem chegado aqui em grande número, o que significa que o aluguel de moradias aqui será ainda mais lucrativo.

• Montenegro é considerado um dos países mais limpos em termos de ecologia, porque não há indústria séria aqui e, portanto, o crescimento adicional do potencial turístico parece bastante lógico.

Naturalmente, certas desvantagens também estão presentes, mas são relativamente poucas e, para muitas pessoas, são insignificantes. No entanto, é para você que eles podem se tornar uma desvantagem séria, porque também os consideraremos.

• O Montenegro tem o status oficial de candidato à adesão à União Europeia, mas até agora não se tornou, e não se pode dizer que isso acontecerá no local. Para muitos investidores da antiga União Soviética, comprar uma casa no exterior também é útil no contexto da obtenção simplificada de um visto Schengen, além de possuir um apartamento em um país da UE, você pode solicitar uma autorização de residência e um passaporte.

• No Montenegro, um passado socialista provincial é notável - apesar das inovações introduzidas, a infraestrutura, em comparação com a Europa Ocidental, está mancando. Por exemplo, praticamente não há aquecimento centralizado em nenhum lugar do país, embora no inverno, mesmo em uma costa relativamente quente, a temperatura seja de apenas 3-7 graus Celsius.

É habitual que os moradores locais aqueçam os quartos com ar condicionado, mas eles já podem falhar com a rede elétrica - interrupções devido a picos de carga ainda não são uma curiosidade. Entre outras coisas, a mentalidade e o treinamento do pessoal local são apenas um cruzamento entre a Europa vangloriada e nossas realidades sem graça, que podem assustar alguns turistas ricos.

Como observado acima, o estado abordou organicamente o desenvolvimento da infra-estrutura turística - pelo menos a terra foi entregue às mãos de desenvolvedores privados, e aqueles que, querendo recuperar o dinheiro gasto, foram rápidos em erguer uma enorme quantidade de moradias. Por um lado, a abundância de propostas deveria levar a uma certa queda nos preços dos imóveis; no entanto, no caso do Montenegro, vemos que aqui o investimento já começou a valer a pena.

A prática mostra que ao comprar uma casa em Montenegro, há muito sentido em não procurar um objeto para compra por conta própria, mas recorrendo a consultores locais para obter ajuda. É improvável que você mesmo seja capaz de entender por que uma casa cara custa tanto e, escolhendo moradias mais baratas, não terá certeza de conhecer todos os riscos dessa compra.

Os especialistas observam que, recentemente, a crescente demanda estimulou intensamente os desenvolvedores e eles estão se esforçando para concluir os projetos de construção o mais rápido possível, o que inevitavelmente afeta a qualidade da construção. Considerando que terremotos ocorrem periodicamente neste país montanhoso, vale a pena pensar duas vezes antes de comprar um apartamento em um novo prédio "sem rachaduras".

Além disso, pode-se ouvir muitas reclamações que edifícios localizados no sopé das montanhas têm uma tendência maior a rolar gradualmente e até desmoronar.

Quanto à primeira linha, será muito mais difícil adquirir moradias aqui, nem que seja porque a demanda de estrangeiros especialmente ricos é especialmente alta aqui. Alguns anos atrás, alguns meios de comunicação ocidentais influentes escreveram que cerca de 14% de todo o território do Montenegro já foram comprados por estrangeiros, e deve-se supor que eles estejam principalmente interessados ​​na costa. No entanto Existem até opções aqui, apenas esteja preparado para pagar uma quantia muito significativa.

O mercado imobiliário montenegrino implica uma enorme variação em termos de preços - muitos fatores afetam os preços. Se você considerar pelo menos o estoque de moradias, poderá obter um apartamento em um antigo prédio alto, que não é diferente em princípio de um típico soviético ou em um edifício relativamente novo, construído durante o tempo da independência, levando em consideração todos os requisitos de edifícios modernos.

Novamente, em algum lugar nas montanhas ou mesmo na capital Podgorica, os preços podem ser um pouco mais baixos que a média, mas a grande questão é quanto esse investimento valerá a pena, porque as estatísticas mostram que a grande maioria dos turistas estrangeiros não se afunda tanto nas montanhas quanto no mar.

Todos esses fatores não permitem determinar o preço médio por metro quadrado - mais precisamente, pode ser calculado, mas, na prática, não traz nenhum benefício, porque pode ser mais barato e muito mais caro. Se você ainda está interessado e deseja ter pelo menos uma idéia geral de quanto deve ser calculado, deve saber que 40 mil euros são o capital mínimo que permite comprar um pequeno estúdio de 20 quadrados.

Um pequeno apartamento de família com uma área de cerca de 50 quadrados custará 60 mil dessa maneira.

Se você estiver interessado em uma casa com um terreno, o edifício determinará amplamente o custo, e não o território em si. Por exemplo, uma casa de 60 metros em um pátio de 200 quadrados pode custar aproximadamente 80 mil euros, mas uma villa espaçosa com uma área de 200 metros quadrados e um lote de outros 300 atrairá 170 mil.

A diferença de preços depende não apenas da proximidade do mar, mas também de uma localização geográfica específica. Em primeiro lugar, a vista da janela é muito apreciada em qualquer região, o alojamento é considerado especialmente impressionante, de onde as montanhas e o mar são bem visíveis.

Naturalmente um grande bônus é a presença de um acesso privado ao mar na área local, idealmente - sua própria praia, onde estranhos, exceto a convite do proprietário, não podem chegar lá.

Se falamos sobre as regiões, então, entre os principais lugares, eles costumam chamar a Riviera de Budva (a vizinhança do resort de Budva) e Boko-Kotorska (a costa da Baía de Kotor, inclusive com Tivat).

Você pode tentar economizar, escolhendo acomodações em algum lugar da Riviera Barska ou mesmo nas proximidades de Ulcinj. Deve-se entender que o custo de seu motivo oculto é menor - há menos oportunidades para relaxamento de elite, os turistas não estão tão ansiosos para ir para lá e, portanto, o lucro provavelmente não será tão alto.

Como ficou claro a partir do exposto, a cidadania de Montenegro não é necessária para a aquisição de imóveis dentro do país - na verdade, o estado é exatamente o oposto, está interessado em estrangeiros investirem seu dinheiro aqui e, portanto, simplificou o procedimento tanto quanto possível. Além disso, embora as perspectivas e o momento da adesão do Montenegro à União Europeia ainda não sejam claros, para muitos, obter um passaporte desse país já hoje parece uma boa maneira de se tornar um cidadão da União Europeia em breve.

Outra coisa é que nem tudo é tão simples aqui - O Montenegro exige bastante a venda real de um passaporte. Para a compra de imóveis no deserto para obter um documento, você terá que pagar a partir de 250 mil euros e, em uma região desenvolvida - a partir de 350 mil, e outros 100 mil em qualquer caso devem ser transferidos para as contas do próprio estado. Além disso, essa opção não é oferecida a todos - dentro de três anos a partir do lançamento do programa (2018-2021), será necessário enviar uma inscrição, e apenas 2 mil sortudos que terão permissão para participar serão selecionados de todos os candidatos.

Na ausência de muito dinheiro, você pode percorrer o caminho mais longo, ter obtido previamente uma autorização de residência no país. Se você comprou uma casa aqui, você receberá uma autorização de residência temporária que dura apenas um ano - durante esse período, você precisa ganhar uma posição e obter mais motivos para ficar. Se você não encontrou um emprego e não se casou com alguém da população local, poderá ficar sem visto apenas se o objeto comprado custar mais de 40 mil euros - então você poderá estender sua autorização de residência.

Independentemente do tipo de imóvel que você decida comprar no Montenegro - um apartamento, um lote de terreno ou uma casa - sua transação começará com o chamado contrato preliminar. Isso não diz muito - os termos da transação são descritos (o que, onde, quando, por quanto, de quem e para quem), o método e as condições de pagamento são considerados, e o valor do depósito geralmente é registrado, o que geralmente representa cerca de 10% do preço de compra acordado objeto O valor especificado do depósito deve ser transferido para o proprietário anterior, que é obrigado a emitir um recibo para isso, de que ele recebeu o dinheiro prescrito no contrato preliminar.

Depois disso, o principal contrato de venda é concluído, cuja execução legal deve ser endereçada apenas aos cartórios do Montenegro - essas são as regras do país. Já existem pontos muito mais marcados aqui - além do que foi descrito acima, deve-se mencionar, por exemplo, que o vendedor concorda em registrar novamente o objeto para outra pessoa.

Como mencionado acima ao comprar moradias no mercado secundário para cidadãos de países pós-soviéticos, o imposto é de 3% do valor. Em geral, como mostra a prática, impostos, suporte jurídico e re-registro juntos aumentam os custos em cerca de 5%; portanto, ao escolher um imóvel, você também deve levar em consideração esse custo extra.

O ponto em que o vendedor não terá nada contra a renovação é importante pelo motivo de qualquer novo proprietário, logicamente, deve fazer imediatamente uma aquisição no cadastro estadual. No entanto, de acordo com as leis montenegrinas, isso pode ser feito não a qualquer momento no futuro, mas nos primeiros 30 dias a partir da data da transação. É melhor não experimentar o que acontecerá se a legalização não ocorrer dentro do prazo proposto e, para que não haja problemas desnecessários por parte do vendedor, que "mudou de idéia" e coloca as rodas no lugar, o contrato estipula especificamente seu consentimento para a renovação.

Se você está comprando um terreno gratuito, planejando se desenvolver, vale a pena considerar que, no Montenegro, nem todos os terrenos precisam de mais desenvolvimento. Pode haver muitas razões pelas quais um determinado local, do ponto de vista da legislação, não é adequado para construção, mas é improvável que você consiga alterar esse status do território, e qualquer edifício que você construiu sem saber ou com insolência será considerado ilegal e poderá ser demolido .

Muitos de nossos compatriotas, que planejam adquirir imóveis no Adriático, decidem vender imóveis "em excesso" em sua terra natal, a fim de ganhar dinheiro. A divisão de um procedimento em duas etapas atrasa bastante o processo e envolve muita papelada, e é por isso que alguns investidores em potencial nem querem considerar essa idéia, considerando-a muito difícil de implementar. De fato, o problema pode ser resolvido um pouco mais fácil do que parece.

Existem agências imobiliárias internacionais que oferecem um serviço de câmbio, por exemplo, de imóveis russos para montenegrinos. Em vez de duas operações separadas, cada uma das quais pode ser adiada, uma é oferecida com bastante rapidez, já que você não procura um comprador de propriedade russa ou um vendedor de imóveis montenegrinos - essa é, considere, uma e a mesma entidade legal. Como resultado, você pode não receber dinheiro em suas mãos, mas não espere até que o objeto que você vende seja comprado - Os especialistas simplesmente chegam ao endereço especificado e avaliam quanto sua casa ou apartamento pode custar.

Através da cooperação com uma empresa séria, o processo de re-registro pode ser simplificado, mesmo que "consuma" parte do orçamento. Além disso, esses serviços geralmente funcionam apenas para Moscou, São Petersburgo e outras grandes cidades onde há demanda por imóveis.

As respostas às perguntas sobre a compra de imóveis no Montenegro são fornecidas no próximo vídeo.