Czy warto kupować nieruchomości w Czarnogórze i jak lepiej to zrobić?

W dzieciństwie wielu prawdopodobnie marzyło o domu nad morzem, ponieważ życie w kurorcie jest tak romantyczne. Dorośli ludzie czasami kupują taką nieruchomość, nie tyle, aby mieszkać tu na stałe lub wyjechać na wakacje bez opieki nad rezerwacją, ale aby zarabiać na wynajmie nieruchomości. Ta sama Czarnogóra co roku przyjmuje kilkakrotnie więcej turystów niż ludzi, co oznacza, że ​​w sezonie będzie stałe zapotrzebowanie na dobrze zlokalizowane mieszkanie i może się szybko spłacić.

Studiując cechy nieruchomości w Czarnogórze, należy zauważyć, że mieszkania i domy w tym kraju mogą mieć ogromną liczbę zalet. Zastanów się nad głównymi dotyczącymi większości mieszkań na sprzedaż.

• Popyt na krótkoterminowe mieszkania czynszowe w Czarnogórze gwałtownie rośnie w ostatnich latach i nie oczekuje się żadnych przesłanek spadku popytu. W 2017 r. Liczba odwiedzających ten kraj po raz pierwszy przekroczyła 2 miliony osób i stale rośnie. Niskie ceny, w porównaniu z wieloma innymi kurortami, przyciągają tu turystów, a państwo ustanowiło ruch bezwizowy z większością sąsiadów i wielu krajów poradzieckich. W rezultacie 20% gości pochodzi z Serbii, Rosji i Ukrainy, daje tyle samo, do 10% odwiedzających zapewnia Bośnia i Hercegowina, ale przybywają tu także zamożni turyści z Europy Zachodniej.

• Atrakcyjność inwestycyjna krajowego sektora mieszkaniowego jest dobra, ponieważ sformułowano przejrzyste i rzeczywiste zasady dla inwestorów zagranicznych, co w uderzający sposób przypomina wzorową Unię Europejską w tym zakresie. Ponadto kraj dopiero po uzyskaniu niepodległości w 2006 r. Zdał sobie sprawę, ile może zarobić na turystyce, ponieważ po tej dacie powstaje ogromna ilość zasobów mieszkaniowych. Oznacza to, że powstało wiele nowych budynków zbudowanych przy użyciu nowoczesnych technologii, a ponadto znalezienie bezpłatnego mieszkania do zakupu nie stanowi problemu.

• Jeśli chcesz, możesz znaleźć stosunkowo niedrogie mieszkanie w Czarnogórze - średnia cena za metr kwadratowy nawet tu nie działa. Wszystko zależy od wielu specyficznych cech, na przykład wartość historyczna budynku podnosi taryfy, ale obecność pobliskiego terenu pod przyszłe zagospodarowanie znacznie obniża cenę. W rezultacie dokładnie ta sama obudowa w odległości 300 metrów od siebie może mieć różne koszty. Ponadto czynnik geograficzny wpływa również na ceny - w prestiżowej nadmorskiej Budvie mieszkania są najdroższe, reszta wybrzeża jest nieco tańsza, ale na odludziu ceny są znacznie niższe, chociaż góry tutaj są również piękne.

• Polityka podatkowa i komunalna w Czarnogórze również przyczyniają się tylko do zakupu mieszkań tutaj. Na przykład przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym podatek wyniesie tylko 3% kosztu, ale jeśli sprzedawca jest samym sprzedawcą, nawet taka nadpłata nie będzie. Roczny podatek dla właścicieli wynosi od 0,1% do 1% kosztu za metr kwadratowy w tym regionie, ale i tak jest to trochę.

• Inwestowanie nie ogranicza się do wkładu w rozwój budownictwa mieszkaniowego - więksi inwestorzy budują infrastrukturę, taką jak szkoły z nauczaniem języka angielskiego lub rosyjskiego, porty dla jachtów i wiele innych udogodnień. Taka poprawa sytuacji dodatkowo przyczynia się do tego, że turyści przybywali tu licznie, co oznacza, że ​​wynajmowanie mieszkań tutaj będzie jeszcze bardziej opłacalne.

• Czarnogóra jest uważana za jeden z najczystszych krajów pod względem ekologicznym, ponieważ nie ma tutaj poważnego przemysłu, a zatem dalszy rozwój potencjału turystycznego wydaje się dość logiczny.

Oczywiście występują także pewne wady, ale jest ich stosunkowo niewiele i dla wielu osób są one nieznaczne. Jednak to dla ciebie mogą okazać się poważną wadą, ponieważ również je rozważymy.

• Czarnogóra ma oficjalny status kandydata do przystąpienia do Unii Europejskiej, ale jak dotąd nie stała się i nie można powiedzieć, że stanie się to na miejscu. Dla wielu inwestorów z byłego Związku Radzieckiego zakup domu za granicą jest również przydatny w kontekście uproszczonego uzyskiwania wizy Schengen, a jednocześnie będąc właścicielem mieszkania w kraju UE, możesz ubiegać się o zezwolenie na pobyt, a następnie paszport.

• W Czarnogórze zauważalna jest prowincjonalna socjalistyczna przeszłość - pomimo wprowadzanych innowacji infrastruktura w porównaniu do Europy Zachodniej kuleje. Na przykład w kraju praktycznie nie ma scentralizowanego ogrzewania, chociaż zimą, nawet na stosunkowo ciepłym wybrzeżu, temperatura wynosi zaledwie 3-7 stopni Celsjusza.

Miejscowi mieszkańcy zwykle ogrzewają pomieszczenia klimatyzacją, ale tam mogą już zawieść w sieci energetycznej - przerwy z powodu szczytowych obciążeń nadal nie są ciekawostką. Między innymi mentalność i szkolenie lokalnych pracowników to tylko skrzyżowanie nawiedzonej Europy z naszą brzydką rzeczywistością, która może odstraszyć niektórych zamożnych turystów.

Jak wspomniano powyżej, państwo zorganizowało podejście do rozwoju infrastruktury turystycznej - przynajmniej ziemię przekazano w ręce prywatnych deweloperów, a ci, chcąc odzyskać wydane pieniądze, szybko wznieśli ogromną liczbę mieszkań. Z jednej strony obfitość propozycji miała doprowadzić do pewnego spadku cen nieruchomości, jednak w przypadku Czarnogóry widzimy, że tutaj inwestycja zaczęła się już opłacać.

Praktyka pokazuje to kupując dom w Czarnogórze, sensownie jest nie szukać obiektu do samodzielnego zakupu, ale zwrócić się o pomoc do lokalnych konsultantów. Sam raczej nie będziesz w stanie w przybliżeniu zrozumieć, dlaczego drogi dom kosztuje tyle, a wybierając tańsze mieszkanie, nie będziesz mieć pewności, że wiesz o wszystkich ryzykach takiego zakupu.

Eksperci zauważają, że ostatnio rosnący popyt bardzo intensywnie pobudza deweloperów i starają się jak najszybciej zrealizować projekty budowlane, co nieuchronnie wpływa na jakość konstrukcji. Biorąc pod uwagę, że trzęsienia ziemi zdarzają się okresowo w tym górzystym kraju, warto zastanowić się dwa razy, zanim kupisz mieszkanie w „niespękanym” nowym budynku.

Ponadto często można usłyszeć skargi budynki położone u podnóża gór mają zwiększoną tendencję do stopniowego staczania się, a nawet zapadania się.

Jeśli chodzi o pierwszą linię, znacznie trudniej będzie uzyskać mieszkanie tutaj, choćby dlatego, że popyt szczególnie zamożnych cudzoziemców jest tutaj szczególnie wysoki. Kilka lat temu niektóre wpływowe media zachodnie napisały, że około 14% całego terytorium Czarnogóry zostało już kupionych przez cudzoziemców i należy założyć, że są oni zainteresowani przede wszystkim wybrzeżem. Jednak Istnieją nawet opcje, po prostu przygotuj się na zapłacenie bardzo znacznej kwoty.

Czarnogórski rynek mieszkaniowy pociąga za sobą ogromne zróżnicowanie cen - zbyt wiele czynników wpływa na ceny. Jeśli weźmiesz przynajmniej zasoby mieszkaniowe, możesz dostać mieszkanie w starym wieżowcu, który zasadniczo nie różni się zasadniczo od typowego radzieckiego, lub w stosunkowo nowym budynku, zbudowanym w czasie niepodległości, biorąc pod uwagę wszystkie nowoczesne wymagania budowlane.

Ponownie, gdzieś w górach, a nawet w stolicy Podgoricy, ceny mogą być nieco poniżej średniej, ale dużym pytaniem jest, ile taka inwestycja się opłaci, ponieważ statystyki pokazują, że ogromna większość zagranicznych turystów jest rozdarta nie tyle w góry, co w morze.

Wszystkie te czynniki nie pozwalają na określenie średniej ceny za metr kwadratowy - dokładniej można to obliczyć, ale w praktyce nie przynosi to żadnych korzyści, ponieważ może być tańsze i znacznie droższe. Jeśli nadal jesteś zainteresowany i chcesz przynajmniej mieć ogólne pojęcie o tym, czego możesz się spodziewać, powinieneś wiedzieć, że 40 tysięcy euro to minimalny kapitał, który pozwala ci kupić małe studio o powierzchni 20 kwadratów.

Mały rodzinny apartament o powierzchni około 50 kwadratów będzie kosztował w ten sposób 60 tysięcy.

Jeśli interesuje Cię dom z działką, budynek w dużej mierze określi koszt, a nie samo terytorium. Na przykład 60-metrowy dom na dziedzińcu o powierzchni 200 kwadratów może kosztować około 80 tysięcy euro, ale przestronna willa o powierzchni 200 metrów kwadratowych i działce kolejnych 300 narysuje dobre 170 tysięcy.

Różnica w cenach zależy nie tylko od bliskości morza, ale także od konkretnego położenia geograficznego. Po pierwsze, widok z okna jest bardzo ceniony w każdym regionie, obudowa jest uważana za szczególnie imponującą, z której góry i morze są dobrze widoczne.

Oczywiście ogromną zaletą jest obecność prywatnego dostępu do morza w okolicy, najlepiej - własnej plaży, gdzie nie mogą się tam dostać nieznajomi, z wyjątkiem zaproszenia właściciela.

Jeśli mówimy o regionach, to wśród najlepszych miejsc zwykle nazywają Riwierę Budvską (okolice kurortu Budva) i Boko-Kotorską (wybrzeże Zatoki Kotorskiej łącznie z Tivatem).

Możesz spróbować zaoszczędzić pieniądze, wybierając zakwaterowanie gdzieś na Riwierze Barskiej, a nawet w pobliżu Ulcinj. Jednocześnie musisz zrozumieć, że koszt jego ukrytego motywu jest niższy - istnieje mniej okazji do elitarnego relaksu, turyści nie są tak chętni, aby tam pojechać, a zatem zysk prawdopodobnie nie będzie tak wysoki.

Jak wynika z powyższego, obywatelstwo Czarnogóry nie jest wymagane do nabywania nieruchomości w kraju - w rzeczywistości państwo jest wręcz przeciwnie, jest zainteresowane inwestowaniem tutaj przez cudzoziemców swoich pieniędzy, a zatem maksymalnie uprościł procedurę. Co więcej, chociaż perspektywy i termin przystąpienia Czarnogóry do Unii Europejskiej są nadal niejasne, dla wielu uzyskanie paszportu z tego kraju już dziś wydaje się dobrym sposobem na to, aby wkrótce stać się obywatelem Unii Europejskiej.

Kolejną rzeczą jest to, że tutaj wszystko nie jest takie proste - Czarnogóra bardzo dużo prosi o faktyczną sprzedaż paszportu. Za zakup nieruchomości na pustyni w celu uzyskania dokumentu trzeba będzie zapłacić od 250 tysięcy euro, aw rozwiniętym regionie - od 350 tysięcy, a kolejne 100 tysięcy w każdym razie należy przelać na konta samego państwa. Co więcej, taka opcja nie jest dostępna dla wszystkich - w ciągu trzech lat od uruchomienia programu (2018-2021) konieczne będzie złożenie wniosku, a spośród wszystkich wnioskodawców zostaną wyłonione tylko 2 tysiące szczęśliwców, którzy zostaną dopuszczeni do udziału.

W przypadku braku dużej ilości pieniędzy możesz przejść długą drogę, po uprzednim uzyskaniu zezwolenia na pobyt w kraju. Jeśli kupiłeś tutaj mieszkanie, otrzymasz zezwolenie na pobyt czasowy, które będzie obowiązywać tylko przez rok - w tym czasie musisz zdobyć przyczółek i uzyskać dodatkowe powody, by zostać. Jeśli nie znalazłeś pracy i nie poślubiłeś kogoś z mieszkańców, możesz obejść się bez wizy tylko wtedy, gdy zakupiony obiekt kosztuje więcej niż 40 tysięcy euro - wtedy możesz przedłużyć swoje zezwolenie na pobyt.

Bez względu na to, jaki rodzaj nieruchomości zdecydujesz się na zakup w Czarnogórze - mieszkanie, działkę lub dom - Twoja transakcja rozpocznie się od tak zwanej umowy przedwstępnej. Nie mówi tak wiele - opisano warunki transakcji (co, gdzie, kiedy, za ile, od kogo i do kogo), sposób i warunki płatności są brane pod uwagę, a kwota depozytu jest zwykle zapisywana, co zwykle stanowi około 10% uzgodnionej ceny zakupu obiekt Określona kwota kaucji musi zostać przekazana poprzedniemu właścicielowi, który jest zobowiązany do wystawienia paragonu za to, że otrzymał pieniądze określone w umowie przedwstępnej.

Następnie zostaje zawarta główna umowa sprzedaży, której legalne wykonanie powinno być skierowane tylko do urzędów notarialnych Czarnogóry - takie są zasady kraju. Jest już tutaj znacznie więcej zaznaczonych punktów - oprócz tego, co opisano powyżej, należy wspomnieć na przykład, że sprzedawca zgadza się ponownie zarejestrować obiekt innej osobie.

Jak wspomniano powyżej przy zakupie mieszkań na rynku wtórnym dla obywateli krajów poradzieckich podatek wynosi 3% kwoty. Zasadniczo, jak pokazuje praktyka, podatki, wsparcie prawne i ponowna rejestracja razem zwiększają koszty o około 5%, więc przy wyborze nieruchomości należy również wziąć pod uwagę tę dodatkową opłatę.

To, że sprzedawca nie będzie miał nic przeciwko odnowieniu, jest ważne z tego powodu logicznie, każdy nowy właściciel powinien natychmiast dokonać przejęcia w katastrze państwowym. Jednak zgodnie z przepisami czarnogórskimi można tego dokonać nie w przyszłości, ale w ciągu pierwszych 30 dni od daty transakcji. Lepiej nie eksperymentować z tym, co się stanie, jeśli legalizacja nie nastąpi w proponowanym okresie, i aby nie było niepotrzebnych problemów ze strony sprzedawcy, który „zmienił zdanie” i wkłada koła w koła, umowa wyraźnie wyraża zgodę na odnowienie.

Jeśli kupujesz bezpłatną działkę, planując się zagospodarować, warto wziąć pod uwagę, że w Czarnogórze nie wszystkie ziemie wymagają dalszego rozwoju. Może istnieć wiele powodów, dla których określone miejsce, z punktu widzenia prawodawstwa, nie nadaje się do budowy, ale jest mało prawdopodobne, aby udało się zmienić taki status terytorium, a każdy budynek, który wzniesiono nieświadomie lub bezczelnie, zostanie uznany za nielegalny i może zostać zniszczony .

Wielu naszych rodaków, planujących nabyć nieruchomości nad Adriatykiem, decyduje się na sprzedaż „nadwyżki” nieruchomości w swojej ojczyźnie w celu zarobienia pieniędzy. Podział jednej procedury na dwa etapy znacznie opóźnia proces i wiąże się z dużą ilością formalności, dlatego niektórzy potencjalni inwestorzy nawet nie chcą rozważać takiego pomysłu, uważając go za zbyt trudny do wdrożenia. W rzeczywistości problem można rozwiązać nieco łatwiej niż się wydaje.

Istnieją międzynarodowe agencje nieruchomości oferujące usługę wymiany, na przykład rosyjskich nieruchomości do Czarnogóry. Zamiast dwóch oddzielnych operacji, z których każda może się opóźnić, jedna jest oferowana raczej szybko, ponieważ nie szukasz ani nabywcy rosyjskiej nieruchomości, ani sprzedawcy nieruchomości z Czarnogóry - jest to, rozważ, jeden i ten sam podmiot prawny. W rezultacie możesz nie otrzymywać pieniędzy w swoje ręce, ale nie czekaj, aż przedmiot, który sprzedajesz, zostanie kupiony - Specjaliści po prostu przybywają pod wskazany adres i oceniają, ile może kosztować Twój dom lub mieszkanie.

Dzięki współpracy z poważną firmą proces ponownej rejestracji można uprościć, nawet jeśli „zje” ona część budżetu. Co więcej, takie usługi działają zwykle tylko w Moskwie, Sankt Petersburgu i innych dużych miastach, w których nieruchomości są poszukiwane.

Odpowiedzi na pytania dotyczące zakupu nieruchomości w Czarnogórze znajdują się w następnym filmie.