Vai ir vērts iegādāties īpašumu Melnkalnē, un kā to labāk darīt?

Bērnībā daudzi droši vien sapņoja par māju pie jūras, jo dzīvot kūrortā ir tik romantiski. Pieaugušie cilvēki dažreiz pērk šādu īpašumu, nevis tāpēc, lai šeit pastāvīgi dzīvotu vai dotos atvaļinājumā, nerūpējoties par rezervāciju, bet gan lai nopelnītu naudu par īpašuma izīrēšanu. Tā pati Melnkalne katru gadu uzņem vairākas reizes vairāk tūristu nekā šeit dzīvo cilvēki, kas nozīmē, ka sezonā būs pastāvīgs pieprasījums pēc labi izvietota dzīvokļa, un tas ātri var atmaksāties.

Pētot Melnkalnes nekustamā īpašuma iezīmes, jāatzīmē, ka dzīvokļiem un mājām šajā valstī var būt milzīgs skaits priekšrocību. Apsveriet galvenos, kas attiecas uz lielāko daļu pārdodamo mājokļu.

• Pēdējos gados strauji pieaug pieprasījums pēc īstermiņa īres Melnkalnē, un nav gaidāmi nekādi priekšnoteikumi pieprasījuma kritumam. 2017. gadā valsts apmeklētāju skaits pirmo reizi pārsniedza 2 miljonus cilvēku un turpina stabili augt. Zemas cenas, salīdzinot ar daudziem citiem kūrortiem, šeit piesaista tūristus, un valsts ir izveidojusi bezvīzu režīmu ar lielāko daļu kaimiņu un daudzās postpadomju valstīs. Rezultātā 20% viesu nāk no Serbijas, Krievijas un Ukrainas kopā dod vienādu summu, līdz 10% apmeklētāju nodrošina Bosnija un Hercegovina, taču šeit ierodas arī bagāti tūristi no Rietumeiropas.

• Valsts mājokļu sektora investīciju pievilcība ir laba, jo ārvalstu investoriem ir izstrādāti pārskatāmi un reālas dzīves noteikumi, kas šajā ziņā pārsteidzoši atgādina par Eiropas Savienību. Turklāt valsts tikai pēc neatkarības iegūšanas 2006. gadā saprata, cik daudz tā var nopelnīt no tūrisma, jo pēc šī datuma ir būvēts milzīgs daudzums dzīvojamo fondu. Tas nozīmē, ka ir daudz jaunu ēku, kas uzceltas, izmantojot modernās tehnoloģijas, turklāt bezmaksas dzīvokļa atrašana pirkšanai nav problēma.

• Ja vēlaties, Melnkalnē varat atrast salīdzinoši lētus mājokļus - vidējās kvadrātmetra cenas rādītājs šeit pat nedarbojas. Tas viss ir atkarīgs no vairākām specifiskām īpašībām, piemēram, ēkas vēsturiskā vērtība paaugstina tarifus, bet tuvumā esošās vietas klātbūtne potenciālai attīstībai ievērojami samazina cenu. Tā rezultātā tieši vienam un tam pašam korpusam 300 metru attālumā viens no otra var būt atšķirīgas izmaksas. Turklāt ģeogrāfiskais faktors ietekmē arī cenas - prestižajā piejūras Budvā mājokļi ir visdārgākie, pārējā piekrastē ir nedaudz lētāki, bet izejā cenas ir daudz zemākas, lai arī arī šeit kalni ir skaisti.

• Arī nodokļu un komunālā politika Melnkalnē veicina mājokļu iegādi šeit. Piemēram, pērkot dzīvokli otrreizējā tirgū, nodoklis būs tikai 3% no izmaksām, bet, ja pārdevējs ir pats pārdevējs, tad pat šāda pārmaksa nebūs. Īpašnieku gada nodoklis svārstās no 0,1% līdz 1% no kvadrātmetra izmaksām šajā reģionā, bet tas vienalga ir nedaudz.

• Ieguldīšana neaprobežojas tikai ar ieguldījumu mājokļu attīstībā - lielāki investori veido tādu infrastruktūru kā skolas ar angļu vai krievu valodas mācīšanu, jahtu ostas un daudzas citas ērtības. Šāds situācijas uzlabojums vēl vairāk veicina faktu, ka tūristu šeit ieradās daudz, kas nozīmē, ka mājokļa izīrēšana šeit būs vēl izdevīgāka.

• Melnkalne tiek uzskatīta par vienu no tīrākajām valstīm ekoloģijas ziņā, jo šeit nav nopietnas nozares, un tāpēc turpmāka tūrisma potenciāla izaugsme šķiet diezgan loģiska.

Protams, pastāv arī daži trūkumi, taču to ir salīdzinoši maz, un daudziem cilvēkiem tie ir nenozīmīgi. Tomēr tieši jums tie var izrādīties nopietns trūkums, jo mēs tos arī ņemsim vērā.

• Melnkalnei ir oficiālais kandidātvalsts statuss dalībai Eiropas Savienībā, taču līdz šim tā nav kļuvusi, un nevar teikt, ka tas notiks uz vietas. Daudziem bijušās Padomju Savienības investoriem mājas pirkšana ārzemēs ir noderīga arī saistībā ar vienkāršotu Šengenas vīzas iegūšanu, vienlaikus piederot arī dzīvoklim ES valstī, jūs varat pieteikties uz uzturēšanās atļauju un pēc tam pasi.

• Melnkalnē ir pamanāma provinces sociālisma pagātne - neraugoties uz ieviestajiem jauninājumiem, infrastruktūra salīdzinājumā ar Rietumeiropu ir niecīga. Piemēram, visā valstī praktiski nav centralizētas apkures, lai gan ziemā pat samērā siltā piekrastē temperatūra ir tikai 3-7 grādi pēc Celsija.

Vietējiem iedzīvotājiem ir ierasts sildīt telpas ar gaisa kondicionēšanu, taču tur viņi jau var izgāzties, izmantojot elektrotīklu - pārtraukumi maksimālās slodzes dēļ joprojām nav ziņkārība. Cita starpā vietējā personāla mentalitāte un apmācība ir tikai krustojums starp vajāto Eiropu un mūsu neizskatīgo realitāti, kas var atbaidīt dažus turīgus tūristus.

Kā minēts iepriekš, valsts organizēti pievērsās tūrisma infrastruktūras attīstībai - vismaz zeme tika nodota privātu attīstītāju rokās, un tie, kas vēlējās atgūt iztērēto naudu, ātri vien uzcēla milzīgu daudzumu mājokļu. No vienas puses, priekšlikumu pārpilnībai vajadzēja izraisīt zināmu nekustamā īpašuma cenu pazemināšanos, tomēr Melnkalnes gadījumā mēs redzam, ka šeit ieguldījums jau ir sācis atmaksāties.

Prakse to parāda Pērkot māju Melnkalnē, ir liela jēga nevis meklēt pats iegādājamu priekšmetu, bet griezties pēc palīdzības pie vietējiem konsultantiem. Jūs pats, visticamāk, pat nevarēsit aptuveni saprast, kāpēc dārga māja maksā tik daudz, un, izvēloties lētāku mājokli, nebūsit pārliecināts, ka zināt par visiem šāda pirkuma riskiem.

Eksperti atzīmē, ka pēdējā laikā pieaugošais pieprasījums intensīvi mudina izstrādātājus un viņi cenšas pēc iespējas ātrāk pabeigt būvniecības projektus, kas neizbēgami ietekmē būvniecības kvalitāti. Ņemot vērā, ka šajā kalnainajā valstī periodiski notiek zemestrīces, ir vērts divreiz padomāt, pirms pērkat dzīvokli “nesagrauztā” jaunbūvē.

Turklāt bieži var dzirdēt sūdzības par to ēkām, kas atrodas kalnu pakājē, ir paaugstināta tendence pakāpeniski ripot un pat sabrukt.

Runājot par pirmo rindu, šeit būs daudz grūtāk iegūt mājokli, kaut vai tikai tāpēc, ka šeit ir īpaši augsts pieprasījums pēc īpaši turīgiem ārzemniekiem. Pirms dažiem gadiem daži ietekmīgi Rietumu plašsaziņas līdzekļi rakstīja, ka aptuveni 14% no visas Melnkalnes teritorijas jau ir nopirkuši ārzemnieki, un jārēķinās, ka viņus galvenokārt interesē piekraste. Tomēr Šeit ir pat iespējas, vienkārši esiet gatavi maksāt ļoti ievērojamu summu.

Melnkalnes mājokļu tirgus nozīmē milzīgas cenu atšķirības - cenu noteikšanu ietekmē pārāk daudz faktoru. Ja ņem vismaz mājokļu fondu, jūs varat iegūt dzīvokli vecā daudzstāvu ēkā, kas principā neatšķiras no tipiskās padomju ēkas, vai arī salīdzinoši jaunā ēkā, kas celta neatkarības laikā, ņemot vērā visas mūsdienu prasības ēkai.

Atkal kaut kur kalnos vai pat galvaspilsētā Podgoricā cenas var būt nedaudz zem vidējā līmeņa, taču liels jautājums ir, cik daudz šāds ieguldījums atmaksāsies, jo statistika liecina, ka lielais vairums ārvalstu tūristu tiek ierauti ne tik daudz kalnos, cik jūrā.

Visi šie faktori neļauj noteikt vidējo kvadrātmetra cenu - precīzāk, to var aprēķināt, taču praksē tas nedod nekādu labumu, jo tas var būt lētāks un daudz dārgāks. Ja jūs joprojām interesē un vēlaties iegūt vismaz vispārēju priekšstatu par to, cik daudz jāaprēķina, jums jāzina, ka 40 tūkstoši eiro ir minimālais kapitāls, kas ļauj iegādāties nelielu 20 kvadrātmetru lielu studiju.

Neliels ģimenes tipa dzīvoklis apmēram 50 kvadrātu platībā tādā veidā maksās 60 tūkstošus.

Ja jūs interesē māja ar zemes gabalu, izmaksas galvenokārt nosaka ēka, nevis pati teritorija. Piemēram, 60 metru māja 200 kvadrātmetru pagalmā var maksāt aptuveni 80 tūkstošus eiro, bet plaša villa ar 200 kvadrātmetru platību un vēl 300 zemes gabalu novilks krietni 170 tūkstošus.

Cenu atšķirība ir atkarīga ne tikai no jūras tuvuma, bet arī no konkrēta ģeogrāfiskā stāvokļa. Pirmkārt, skats no loga tiek ļoti novērtēts jebkurā reģionā, korpuss tiek uzskatīts par īpaši iespaidīgu, no kura labi redzami kalni un jūra.

Dabiski milzīgs bonuss ir privāta pieeja jūrai vietējā reģionā, ideālā gadījumā - sava pludmale, kur svešinieki, izņemot īpašnieka ielūgumu, tur nevar nokļūt.

Ja mēs runājam par reģioniem, tad starp populārākajām vietām tos parasti sauc par Budva Rivjēru (Budvas kūrorta apkārtne) un Boko-Kotorska (Kotoro līča piekrasti ieskaitot ar Tivat).

Jūs varat mēģināt ietaupīt naudu, izvēloties izmitināšanu kaut kur Barska Rivjērā vai pat Ulcinj apkārtnē. Tajā pašā laikā jums jāsaprot, ka viņa aizmugurējā motīva izmaksas ir zemākas - elites atpūtai ir mazāk iespēju, tūristi tik ļoti nevēlas tur doties, un tāpēc peļņa, domājams, nebūs tik liela.

Kā izriet no iepriekšminētā, Melnkalnes pilsonība nav nepieciešama, lai iegādātos nekustamo īpašumu valsts iekšienē - patiesībā valsts ir tieši pretēja, ir ieinteresēta ārzemniekiem, kuri šeit iegulda savu naudu, un tāpēc cik vien iespējams vienkāršoja procedūru. Turklāt, lai arī Melnkalnes pievienošanās Eiropas Savienībai izredzes un laiks joprojām nav skaidrs, daudziem jau šodien pases iegūšana no šīs valsts šķiet labs veids, kā drīz kļūt par Eiropas Savienības pilsoni.

Cita lieta, ka šeit viss nav tik vienkārši - Melnkalne daudz prasa par pases faktisko pārdošanu. Par nekustamā īpašuma iegādi tuksnesī, lai iegūtu dokumentu, jums būs jāmaksā no 250 tūkstošiem eiro, bet attīstītajā reģionā - no 350 tūkstošiem, un vēl 100 tūkstoši katrā ziņā būtu jāpārskaita uz pašas valsts kontiem. Turklāt šāda iespēja netiek piedāvāta visiem - trīs gadu laikā no programmas uzsākšanas (2018.-2021.) Būs jāiesniedz pieteikums, un no visiem pretendentiem tiks izvēlēti tikai 2 tūkstoši laimīgo, kuriem ļaus piedalīties.

Ja nav daudz naudas, varat iet garāku ceļu, iepriekš saņēmis uzturēšanās atļauju valstī. Ja jūs šeit iegādājāties mājokli, jums tiks izsniegta termiņuzturēšanās atļauja, kas ir derīga tikai gadu - šajā laikā jums jāiegūst pamats un jāiegūst papildu uzturēšanās iemesli. Ja neatradāt darbu un neprecējāties ar kādu no vietējiem, bez vīzas varat iztikt tikai tad, ja iegādātais objekts maksā vairāk nekā 40 tūkstošus eiro - tad varat pagarināt uzturēšanās atļauju.

Neatkarīgi no tā, kāda veida nekustamo īpašumu jūs nolemjat iegādāties Melnkalnē - dzīvokli, zemes gabalu vai māju - jūsu darījums sāksies ar tā saukto provizorisko līgumu. Tas tik daudz nesaka - ir aprakstīti darījuma nosacījumi (kas, kur, kad, cik, cik un kam), tiek apsvērta maksāšanas metode un nosacījumi, un parasti tiek ierakstīta depozīta summa, kas parasti sastāda apmēram 10% no norunātās pirkuma cenas objekts. Norādītā depozīta summa jāpārskaita iepriekšējam īpašniekam, kam par to ir pienākums izsniegt kvīti par to, ka viņš ir saņēmis provizoriskajā līgumā noteikto naudu.

Pēc tam tiek noslēgts galvenais pirkuma pirkuma līgums, kura juridiska izpilde būtu jāadresē tikai Melnkalnes valsts notāru birojiem - tie ir valsts noteikumi. Šeit jau ir daudz izteiktāki punkti - papildus iepriekš aprakstītajam, jāpiemin, piemēram, tas, ka pārdevējs piekrīt pārreģistrēt objektu citai personai.

Kā minēts iepriekš pērkot mājokli sekundārajā tirgū postpadomju valstu pilsoņiem, nodoklis ir 3% no summas. Kopumā, kā liecina prakse, nodokļi, juridiskais atbalsts un pārreģistrācija kopā palielina izmaksas par aptuveni 5%, tāpēc, izvēloties īpašumu, jums ir jāņem vērā arī šī papildu maksa.

Tas, ka pārdevējam nekas nebūs pret atjaunošanu, ir svarīgs šāda iemesla dēļ jebkuram jaunam īpašniekam, loģiski, nekavējoties vajadzētu veikt pirkumu valsts kadastrā pats. Tomēr saskaņā ar Melnkalnes likumiem to var izdarīt nevis nākotnē, bet gan pirmo 30 dienu laikā no darījuma dienas. Labāk nav eksperimentēt ar to, kas notiks, ja legalizācija nenotiks paredzētajā laika posmā, un tā, lai pārdevējam, kurš “ir mainījis savas domas” un salicis riteņus riteņos, nerastos liekas problēmas, nolīgums īpaši nosaka viņa piekrišanu atjaunošanai.

Ja jūs pērkat bezmaksas zemes gabalu, plānojat sevi attīstīt, ir vērts padomāt, ka Melnkalnē ne visām zemēm nepieciešama turpmāka attīstība. Var būt daudz iemeslu, kāpēc konkrētā teritorija no likumdošanas viedokļa nav piemērota būvniecībai, taču maz ticams, ka jums izdosies mainīt šādu teritorijas statusu, un jebkura ēka, kuru jūs uzbūvējāt neapzināti vai nesaprātīgi, tiks uzskatīta par nelikumīgu un var tikt nojaukta. .

Daudzi mūsu tautieši, plānojot iegādāties nekustamo īpašumu Adrijas jūrā, nolemj pārdot "lieko" nekustamo īpašumu dzimtenē, lai nopelnītu naudu. Vienas procedūras sadalīšana divos posmos procesu ievērojami aizkavē un prasa daudz dokumentu, tāpēc daži potenciālie investori pat nevēlas apsvērt šādu ideju, uzskatot, ka to ir pārāk grūti īstenot. Faktiski problēmu var atrisināt nedaudz vieglāk, nekā varētu šķist.

Ir starptautiskas nekustamā īpašuma aģentūras, kas, piemēram, piedāvā Krievijas, Melnkalnes nekustamo īpašumu apmaiņas pakalpojumus. Divu atsevišķu darbību vietā, no kurām katra var aizkavēties, viena tiek piedāvāta diezgan ātri, jo jūs nemeklējat ne pircēju Krievijas īpašumam, ne Melnkalnes nekustamā īpašuma pārdevēju - tā ir, apsveriet, vienu un to pašu juridisko personu. Tā rezultātā jūs, iespējams, nesaņemsit naudu savās rokās, bet negaidiet, kamēr tiek nopirkts jūsu pārdotais objekts - Speciālisti vienkārši ierodas norādītajā adresē un novērtē, cik var maksāt jūsu māja vai dzīvoklis.

Sadarbojoties ar nopietnu uzņēmumu, pārreģistrācijas procesu var vienkāršot, pat ja tas “apēd” daļu budžeta. Turklāt šādi pakalpojumi parasti darbojas tikai Maskavā, Sanktpēterburgā un citās lielākajās pilsētās, kur ir pieprasīts nekustamais īpašums.

Atbildes uz jautājumiem par nekustamā īpašuma iegādi Melnkalnē ir sniegtas nākamajā video.