Ar verta pirkti turtą Juodkalnijoje ir kaip geriau tai padaryti?

Vaikystėje daugelis tikriausiai svajojo turėti namą prie jūros, nes gyventi kurorte yra taip romantiška. Suaugusieji kartais perka tokį turtą ne tiek, kad nuolat čia gyventų ar išeitų atostogų, nesirūpindami rezervacija, bet užsidirbdami pinigų išnuomodami namą. Ta pati Juodkalnija kasmet priima kelis kartus daugiau turistų, nei čia gyvena žmonės, o tai reiškia, kad sezono metu bus nuolat paklausa gerai įrengto buto ir jis gali greitai atsipirkti.

Studijuojant Juodkalnijos nekilnojamojo turto ypatybes, reikėtų pažymėti, kad butai ir namai šioje šalyje gali turėti didžiulį pranašumų skaičių. Apsvarstykite pagrindinius, susijusius su dauguma parduodamų būstų.

• Trumpalaikio būsto paklausa Juodkalnijoje pastaraisiais metais sparčiai auga, todėl nesitikima, kad sumažės paklausa. 2017 m. Pirmą kartą šalies lankytojų skaičius viršijo 2 milijonus žmonių ir toliau stabiliai auga. Mažos kainos, palyginti su daugeliu kitų kurortų, čia traukia turistus, o valstybė yra sukūrusi bevizį režimą su dauguma kaimynų ir daugelyje posovietinių šalių. Dėl to 20 proc. Svečių atvyksta iš Serbijos, Rusijos ir Ukrainos kartu suteikiant tokią pačią sumą, iki 10 proc. Lankytojų teikia Bosnija ir Hercegovina, tačiau čia atvyksta ir turtingi turistai iš Vakarų Europos.

• Šalies būsto sektoriaus patrauklumas investicijoms yra geras, nes užsienio investuotojams buvo suformuluotos skaidrios ir realios taisyklės, kurios šiuo atžvilgiu ryškiai primena pavyzdinę Europos Sąjungą. Be to, šalis tik 2006 m. Iškovojusi nepriklausomybę suprato, kiek gali uždirbti iš turizmo, nes po šios datos yra pastatytas didžiulis būstų skaičius. Tai reiškia, kad yra daugybė naujų pastatų, pastatytų naudojant šiuolaikines technologijas, be to, rasti nemokamą butą įsigyti nėra problema.

• Jei norite, Juodkalnijoje galite rasti palyginti nebrangų būstą - vidutinės kvadratinio metro kainos rodiklis čia net neveikia. Viskas priklauso nuo daugybės specifinių savybių, pavyzdžiui, istorinė pastato vertė padidina tarifus, tačiau netoliese esančios teritorijos buvimas numatomai plėtrai labai sumažina kainą. Dėl to tiksliai tas pats korpusas 300 metrų atstumu vienas nuo kito gali kainuoti skirtingai. Be to, geografinis veiksnys taip pat daro įtaką kainoms - prestižiniame pajūrio „Budvoje“ būstas yra brangiausias, likusi pakrantė yra šiek tiek pigesnė, tačiau užnugaryje kainos yra daug mažesnės, nors ir kalnai čia yra gražūs.

• Juodkalnijos mokesčių ir komunalinė politika taip pat prisideda tik perkant būstą čia. Pavyzdžiui, perkant butą antrinėje rinkoje, mokestis sudarys tik 3% išlaidų, tačiau jei pardavėjas yra pats pardavėjas, net tokios permokos nebus. Metinis mokestis savininkams svyruoja nuo 0,1% iki 1% kvadratinio metro kainos šiame regione, bet vis tiek tai yra mažai.

• Investavimas neapsiriboja indėliu į būsto plėtrą - stambesni investuotojai kuria infrastruktūrą, pavyzdžiui, mokyklas, kuriose mokoma anglų ar rusų kalbų, jachtų uostus ir daugelį kitų patogumų. Toks padėties pagerėjimas dar labiau prisideda prie to, kad čia atvyko daug turistų, o tai reiškia, kad būsto nuoma čia bus dar pelningesnė.

• Juodkalnija laikoma viena švariausių šalių ekologine prasme, nes čia nėra rimtos pramonės, todėl tolesnis turizmo potencialo augimas atrodo gana logiškas.

Natūralu, kad yra ir tam tikrų trūkumų, tačiau jų yra palyginti nedaug ir daugeliui žmonių jie yra nereikšmingi. Tačiau būtent jums jie gali pasirodyti rimtas trūkumas, nes mes juos taip pat apsvarstysime.

• Juodkalnija turi oficialų kandidatės į Europos Sąjungą statusą, tačiau iki šiol tokia netapo ir negalima sakyti, kad tai įvyks vietoje. Daugeliui investuotojų iš buvusios Sovietų Sąjungos nusipirkti būstą užsienyje naudinga ir supaprastinus Šengeno vizos gavimą, tuo pat metu turėdami butą ES valstybėje, galite kreiptis dėl leidimo gyventi ir paso.

• Juodkalnijoje pastebima provinciali socialistinė praeitis - nepaisant diegiamų naujovių, palyginti su Vakarų Europa, infrastruktūra yra menka. Pavyzdžiui, niekur šalyje praktiškai nėra centralizuoto šildymo, nors žiemą net ir gana šiltoje pakrantėje temperatūra siekia tik 3–7 laipsnius šilumos.

Vietiniams žmonėms įprasta šildyti kambarius oro kondicionieriais, tačiau ten jie jau gali sugesti dėl elektros tinklo - nutrūkimai dėl piko apkrovų vis dar nėra smalsumas. Be kita ko, vietinių darbuotojų mentalitetas ir mokymas yra tik kryžkelė tarp paslėptos Europos ir mūsų negražios tikrovės, kuri gali atbaidyti kai kuriuos turtingus turistus.

Kaip minėta pirmiau, valstybė organizuotai ėmėsi požiūrio į turizmo infrastruktūros plėtrą - bent jau žemė buvo atiduota privačių vystytojų rankoms, o tie, norintys susigrąžinti išleistus pinigus, greitai sukonstravo didžiulį būstą. Viena vertus, dėl gausos pasiūlymų turėjo būti tam tikras nekilnojamojo turto kainų sumažėjimas, tačiau Juodkalnijos atveju matome, kad čia investicijos jau pradėjo atsipirkti.

Praktika rodo, kad perkant būstą Juodkalnijoje, yra daug prasmės neieškoti įsigyjamo objekto savarankiškai, o kreiptis į vietinius konsultantus. Jūs pats greičiausiai net negalėsite grubiai suprasti, kodėl brangus namas kainuoja tiek daug, o pasirinkę pigesnį būstą nebūsite tikri, kad žinote apie visas tokio pirkimo rizikas.

Ekspertai pažymi, kad pastaruoju metu auganti paklausa intensyviai skatino kūrėjus ir jie stengiasi kuo greičiau baigti statybos projektus, o tai neišvengiamai daro įtaką statybos kokybei. Atsižvelgiant į tai, kad šioje kalnuotoje šalyje periodiškai vyksta žemės drebėjimai, prieš įsigydami butą „naujame“ pastate verta pagalvoti dar kartą.

Be to, dažnai galima išgirsti skundų pastatai, esantys kalnų papėdėje, turi padidėjusį polinkį palaipsniui riedėti ir net griūti.

Kalbant apie pirmąją eilę, čia bus daug sunkiau įsigyti būstą, jei tik todėl, kad ypač turtingų užsieniečių poreikis yra ypač didelis. Prieš keletą metų kai kurios įtakingos Vakarų žiniasklaidos priemonės rašė, kad apie 14% visos Juodkalnijos teritorijos jau yra nupirkę užsieniečiai, ir reikėtų manyti, kad juos pirmiausia domina pakrantės. Vis dėlto Čia yra net variantų, tiesiog būkite pasirengę sumokėti labai didelę sumą.

Juodkalnijos būsto rinka reiškia didžiulius kainų skirtumus - kainų nustatymui daro įtaką per daug veiksnių. Jei bent paimsite būsto fondą, galite gauti butą sename aukštybiniame pastate, kuris iš esmės nesiskiria nuo tipiško sovietinio, arba santykinai naujame pastate, pastatytame nepriklausomybės laikais, atsižvelgiant į visus šiuolaikinio pastato reikalavimus.

Vėlgi, kai kur kalnuose ar net sostinėje Podgoricoje kainos gali būti šiek tiek mažesnės nei vidutinės, tačiau didelis klausimas yra, kiek tokia investicija atsipirks, nes statistika rodo, kad didžioji dauguma užsienio turistų yra išvarginti ne tiek į kalnus, kiek į jūrą.

Visi šie veiksniai neleidžia nustatyti vidutinės kvadratinio metro kainos - tiksliau, ją galima apskaičiuoti, tačiau praktiškai tai neduoda jokios naudos, nes gali būti pigesnė ir daug brangesnė. Jei vis dar domitės ir norite turėti bent bendrą idėją, kiek turėtų būti apskaičiuota, turėtumėte žinoti, kad 40 tūkstančių eurų yra minimalus kapitalas, leidžiantis įsigyti nedidelę 20 kvadratų studiją.

Mažas šeimos tipo butas, kurio plotas yra apie 50 kvadratų, tokiu būdu kainuos 60 tūkst.

Jei jus domina namas su žemės sklypu, kainą daugiausia lems pastatas, o ne pati teritorija. Pavyzdžiui, 60 metrų namas 200 kvadratų kieme gali kainuoti maždaug 80 tūkstančių eurų, tačiau erdvi vila, kurios plotas yra 200 kvadratinių metrų, o kitas sklypas - 300, atneš apie 170 tūkst.

Kainų skirtumas priklauso ne tik nuo artumo prie jūros, bet ir nuo konkrečios geografinės padėties. Visų pirma, vaizdas pro langą yra labai vertinamas bet kuriame regione, būstas laikomas ypač įspūdingu, iš kurio gerai matomi kalnai ir jūra.

Natūralu didžiulė premija yra privačios prieigos prie jūros buvimas vietoje, idealu - nuosavas paplūdimys, kur nepavyksta patekti nepažįstamų žmonių, išskyrus savininko kvietimą.

Jei mes kalbėsime apie regionus, tada tarp populiariausių vietų jie dažniausiai vadinami Budvos rivjera (Budvos kurorto apylinkės) ir Boko-Kotorska (Kotoro įlankos pakrantė, įskaitant Tivatą).

Galite pabandyti sutaupyti, pasirinkdami nakvynę kur nors Barska Rivjeroje ar net Ulcinj apylinkėse. Reikėtų suprasti, kad jo užpakalinio motyvo kaina yra mažesnė - elitiniam poilsiui yra mažiau galimybių, turistai ne taip nori ten vykti, todėl pelnas greičiausiai nebus toks didelis.

Kaip paaiškėja iš aukščiau pateiktų faktų, norint įsigyti nekilnojamąjį turtą šalies viduje nereikia Juodkalnijos pilietybės - iš tikrųjų valstybė yra visiškai priešinga, domisi užsieniečiais, kurie čia investuoja savo pinigus, todėl kiek įmanoma supaprastino procedūrą. Be to, nors Juodkalnijos įstojimo į Europos Sąjungą perspektyvos ir laikas vis dar nėra aiškus, daugeliui šiandien gauti pasą iš šios šalies atrodo geras būdas greitai tapti Europos Sąjungos piliečiu.

Kitas dalykas, čia viskas nėra taip paprasta - Juodkalnija gana daug prašo iš tikrųjų parduoti pasą. Už nekilnojamojo turto pirkimą dykumoje norint gauti dokumentą turėsite sumokėti nuo 250 tūkstančių eurų, o išsivysčiusiame regione - nuo 350 tūkstančių, o dar 100 tūkstančių bet kokiu atveju turite pervesti į pačios valstybės sąskaitas. Be to, tokia galimybė nėra siūloma visiems - per trejus metus nuo programos pradžios (2018–2021 m.) Reikės pateikti paraišką, o iš visų pretendentų bus išrinkta tik 2 tūkst. Laimingųjų, kuriems bus leista dalyvauti.

Neturėdami daug pinigų, galite pereiti ilgesnį kelią, anksčiau gavęs leidimą gyventi šalyje. Jei nusipirkote būstą čia, jums bus išduotas laikinas leidimas gyventi, kuris galioja tik metus - per tą laiką turite įsitvirtinti ir gauti papildomų priežasčių likti. Jei neradote darbo ir nesusituokėte su kažkuo iš vietinių gyventojų, galite apsieiti be vizos tik tuo atveju, jei įsigytas objektas kainuoja daugiau nei 40 tūkstančių eurų - tuomet galite pratęsti leidimą gyventi.

Nepaisant to, kokį nekilnojamojo turto tipą nusprendėte įsigyti Juodkalnijoje - butą, žemės sklypą ar namą - jūsų sandoris prasidės vadinamąja preliminaria sutartimi. Tai nesako tiek daug - aprašomos operacijos sąlygos (kas, kur, kada, kiek, kam ir kam), svarstomas atsiskaitymo būdas ir sąlygos, paprastai užrašoma įmokos suma, kuri paprastai sudaro apie 10% sutartos pirkimo kainos. objektas. Nurodyta užstato suma turi būti pervesta ankstesniam savininkui, kuris privalo už tai išduoti kvitą, kad gavo preliminarioje sutartyje nurodytus pinigus.

Po to sudaroma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurios teisinis vykdymas turėtų būti skirtas tik Juodkalnijos valstybiniams notarų biurams - tokios yra šalies taisyklės. Čia jau yra žymiai pažymėti taškai - be to, kas buvo aprašyta aukščiau, reikėtų paminėti, pavyzdžiui, kad pardavėjas sutinka perregistruoti daiktą kitam asmeniui.

Kaip minėta aukščiau perkant būstą antrinėje rinkoje posovietinių šalių piliečiams, mokestis yra 3% nuo sumos. Apskritai, kaip rodo praktika, mokesčiai, teisinė pagalba ir perregistravimas kartu padidina išlaidas maždaug 5%, todėl renkantis turtą taip pat turite atsižvelgti į šį papildomą mokestį.

Tai, kad pardavėjas nieko prieš atnaujinimą neturės, yra svarbi dėl šios priežasties bet kuris naujas savininkas, logiškai mąstant, turėtų nedelsdamas nusipirkti valstybės kadastrą. Tačiau pagal Juodkalnijos įstatymus tai gali būti padaryta ne bet kada ateityje, o per pirmąsias 30 dienų nuo sandorio dienos. Geriau neeksperimentuoti su tuo, kas nutiks, jei legalizavimas neįvyks per siūlomą laikotarpį, ir kad pardavėjui, kuris „persigalvojo“ ir suka ratus į ratus, nekiltų nereikalingų problemų, susitarime konkrečiai nurodomas jo sutikimas atnaujinti.

Jei perkate nemokamą žemės sklypą, planuojate vystytis patys, verta pagalvoti, kad Juodkalnijoje ne visas žemes reikia toliau plėtoti. Gali būti daugybė priežasčių, kodėl tam tikra svetainė, įstatymų leidybos požiūriu, nėra tinkama statyti, tačiau greičiausiai jums nepavyks pakeisti šio teritorijos statuso, o bet koks pastatas, kurį pastatėte nesąmoningai ar įžūliai, bus laikomas neteisėtu ir gali būti nugriautas. .

Daugelis mūsų tautiečių, planuodami įsigyti nekilnojamojo turto Adrijos jūroje, nusprendžia parduoti „perteklinį“ savo tėvynėje nekilnojamąjį turtą, kad užsidirbtų pinigų. Vienos procedūros padalijimas į du etapus labai atidėlioja procesą ir reikalauja daug dokumentų, todėl kai kurie potencialūs investuotojai net nenori svarstyti tokios idėjos, manydami, kad ją įgyvendinti yra per sunku. Tiesą sakant, problemą galima išspręsti šiek tiek lengviau, nei gali atrodyti.

Yra tarptautinių nekilnojamojo turto agentūrų, siūlančių mainų paslaugą, pavyzdžiui, iš Rusijos nekilnojamojo turto Juodkalnijai. Vietoj dviejų atskirų operacijų, kurių kiekviena gali būti atidėta, viena yra siūloma gana greitai, nes jūs neieškote nei Rusijos nekilnojamojo turto pirkėjo, nei Juodkalnijos nekilnojamojo turto pardavėjo - tai yra, mano, vienas ir tas pats juridinis asmuo. Dėl to jūs negalite gauti pinigų į savo rankas, bet nelaukite, kol jūsų nupirktas objektas bus nupirktas - Specialistai tiesiog atvyksta nurodytu adresu ir įvertina, kiek gali kainuoti jūsų namas ar butas.

Bendradarbiaujant su rimta įmone, perregistravimo procesą galima supaprastinti, net jei ji „suvalgo“ dalį biudžeto. Be to, tokios paslaugos dažniausiai veikia tik Maskvoje, Sankt Peterburge ir kituose didžiuosiuose miestuose, kur paklausa yra nekilnojamojo turto.

Atsakymai į klausimus apie nekilnojamojo turto įsigijimą Juodkalnijoje pateikiami kitame vaizdo įraše.