Érdemes ingatlant vásárolni Montenegróban, és hogyan lehetne ezt jobban megtenni?

A gyermekkorban valószínűleg sokan arról álmodtak, hogy házakkal rendelkeznek a tenger mellett, mert olyan romantikus élni egy üdülőhelyen. A felnőtt emberek néha vásárolnak ilyen ingatlant, nem annyira, hogy állandóan itt éljenek vagy vakáció nélkül menjenek nyaralni, hanem hogy pénzt keressenek egy ingatlan bérlésekor. Ugyanaz a montenegrói évente többször fogadja a turistákat, mint itt élnek, ami azt jelenti, hogy a szezonban állandóan kereslet válik egy jól elhelyezkedő apartmanra, amely gyorsan kifizetődik.

A montenegrói ingatlan tulajdonságait tanulmányozva meg kell jegyezni, hogy ebben az országban a lakások és házak hatalmas számú előnnyel járhatnak. Fontolja meg a főket, amelyek az eladó lakások többségét érintik.

• A rövid távú bérlakások iránti kereslet Montenegróban az utóbbi években gyorsan növekszik, és a kereslet csökkenésének feltételei nem várhatók. 2017-ben az ország látogatói száma először meghaladta a 2 millió embert, és folyamatosan növekszik. Az alacsony árak - sok más üdülőhelyhez képest - ide vonzzák a turistákat, és az állam vízummentességet hozott létre a legtöbb szomszéddal és sok posztszovjet országgal. Ennek eredményeként a vendégek 20% -a Szerbiából, Oroszországból és Ukrajnából származik együtt, ugyanannyit adnak, a látogatók 10% -át Bosznia és Hercegovina biztosítja, de a Nyugat-Európából is gazdag turisták érkeznek.

• Az ország lakáságazatának vonzó vonzereje azért vonzó, mert átlátható és valós szabályokat fogalmaztak meg a külföldi befektetők számára, amelyek e tekintetben feltűnően emlékeztetik a példaértékű Európai Uniót. Ezenkívül az ország csak a függetlenség elnyerése után 2006-ban rájött, mennyit kereshet turizmusból, mivel e dátum után hatalmas mennyiségű lakóállomány épült. Ez azt jelenti, hogy sok új épület épül modern technológiával, emellett nem probléma egy ingyenes apartman vásárlása.

• Ha szeretné, viszonylag olcsó szállást találhat Montenegróban - az átlagos négyzetméterár-mutató itt még nem működik. Minden számos specifikus tulajdonságtól függ, például az épület történelmi értéke tarifákat vet fel, de a közeli helyszín jelenléte a várható fejlesztéshez nagymértékben csökkenti az árat. Ennek eredményeként pontosan ugyanazon ház egymástól 300 méter távolságra eltérő költségekkel járhat. Ezenkívül a földrajzi tényező befolyásolja az árakat is - a rangos Budva tengerpartján a ház a legdrágább, a part többi része kissé olcsóbb, de a hátrafelé az árak sokkal alacsonyabbak, bár itt a hegyek is gyönyörűek.

• A montenegrói adó- és kommunális politikák szintén csak hozzájárulnak a házak vásárlásához itt. Például, amikor lakást vásárol a másodlagos piacon, az adó csak a költségek 3% -át fogja képezni, de ha az eladó maga az eladó, akkor sem lesz ilyen túlfizetés. A tulajdonosok éves adója ebben a régióban a négyzetméterenkénti költség 0,1% -át 1% -ig terjed, de ez egy kicsit más.

• A beruházás nem korlátozódik a lakásépítéshez való hozzájárulásra - a nagyobb befektetők infrastruktúrát építenek, például angol vagy orosz nyelvű iskolákat, jachtok kikötőit és sok egyéb szolgáltatást. A helyzet ilyen javulása hozzáteszi azt a tényt is, hogy a turisták nagy számban érkeztek ide, ami azt jelenti, hogy az itt kiadott házak bérbeadása még jövedelmezőbb lesz.

• Montenegrót az ökológia szempontjából az egyik legtisztább országnak tekintik, mivel itt nincs komoly ipar, ezért a turisztikai potenciál további növekedése meglehetősen logikusnak tűnik.

Természetesen bizonyos hátrányok is vannak, de ezek viszonylag kevés és sok ember számára jelentéktelenek. Azonban neked az állhat, hogy komoly hátrányokká válnak, mivel ezeket is figyelembe vesszük.

• Montenegró hivatalos státusszal rendelkezik az Európai Unióhoz való csatlakozás jelöltjeként, de eddig még nem lépett fel, és nem mondhatjuk, hogy ez a helyszínen fog megtörténni. A volt Szovjetunió számos befektetője számára a hazavásárlás külföldön is hasznos a schengeni vízum egyszerűsített megszerzésének összefüggésében, miközben egy EU-országban lakást is birtokolhat, tartózkodási engedélyt, majd útlevelet kérhet.

• Montenegróban észrevehető egy tartományi szocialista múlt - a bevezetett innovációk ellenére az infrastruktúra Nyugat-Európához képest elégtelen. Például az országban gyakorlatilag nincs központi fűtés, bár télen, még egy viszonylag meleg parton is, a hőmérséklet csak 3-7 Celsius fok.

A helyiek szokásos, hogy a helyiségeket légkondicionálóval fűtik, de ott már meghibásodhatnak az elektromos hálózattal - a csúcsterhelés miatti áramkimaradások még mindig nem kíváncsiság. Többek között a helyi alkalmazottak mentalitása és képzése csak egy kereszteződés az elkísért Európa és a csúnya valóságunk között, ami néhány gazdag turistát megijeszteni.

Mint fentebb megjegyeztük, az állam szervezetileg megközelítette az idegenforgalmi infrastruktúra fejlesztését - legalább földet adtak magántulajdonos fejlesztők kezébe, és azok, akik visszakapni akarták a költetett pénzt, gyorsan hatalmas mennyiségű házat építettek fel. Egyrészt a javaslatok bősége állítólag bizonyos mértékű ingatlanárak csökkenéséhez vezetett, azonban Montenegró esetében látjuk, hogy itt a beruházás már elkezdett megtérülni.

A gyakorlat azt mutatja amikor montenegrói házat vásárol, nagyon értelmes az, ha nem egyedül keres tárgyat vásárlásra, hanem segítségért fordul helyi tanácsadókhoz. Ön valószínűleg nem is képes nagyjából megérteni, miért fizet egy drága ház oly sokba, és ha olcsóbb házat választ, akkor nem lesz biztos abban, hogy ismeri az ilyen vásárlás összes kockázatát.

A szakértők megjegyzik, hogy a közelmúltban a növekvő kereslet intenzíven ösztönözte a fejlesztőket, és igyekeznek az építési projekteket a lehető leggyorsabban befejezni, ami elkerülhetetlenül befolyásolja az építés minőségét. Tekintettel arra, hogy ebben a hegyvidéki országban időszakonként földrengések fordulnak elő, érdemes kétszer átgondolni, mielőtt egy „repedés nélküli” új épületben lakást vásárolna.

Ezen túlmenően gyakran hallanak panaszt is a hegyek lábánál fekvő épületek fokozatosan hajlamosak fokozatosan gördülni és akár összeomlani is.

Ami az első sort illeti, itt sokkal nehezebb lesz házat megszerezni, csak azért, mert itt a különösen gazdag külföldiek iránti igény különösen magas. Néhány évvel ezelőtt néhány befolyásos nyugati média azt írta, hogy Montenegró teljes területének kb. 14% -át külföldiek vásárolták meg, és feltételezhető, hogy elsősorban a partokat érdekli. Mindazonáltal Vannak még lehetőségek is itt, csak készülj fel egy nagyon jelentős összeg kifizetésére.

A montenegrói ingatlanpiac óriási eltéréseket mutat az árak szempontjából - túl sok tényező befolyásolja az árazást. Ha legalább figyelembe veszi a lakásállományt, akkor kaphat lakást egy régi sokemeletes épületben, amely elvileg nem különbözik a tipikus szovjet épülettől, vagy egy viszonylag új épületben, amelyet a függetlenség ideje alatt építettek, figyelembe véve az összes modern építési igényt.

Ismét, valahol a hegyekben vagy akár a fővárosban, Podgoricában az árak kissé alacsonyabbak lehetnek az átlag alatt, de a nagy kérdés az, hogy egy ilyen beruházás mennyit fog kifizetni, mert a statisztikák azt mutatják, hogy a külföldi turisták túlnyomó többsége nem annyira a hegyekbe szakad meg, mint a tenger.

Mindezek a tényezők nem teszik lehetővé a négyzetméterenkénti átlagár meghatározását - pontosabban kiszámolható, de a gyakorlatban semmilyen előnyt nem jelent, mivel olcsóbb és sokkal drágább lehet. Ha továbbra is érdekli, és legalább általános elképzeléssel szeretne rendelkezni arról, hogy mekkora összeget kell kiszámítani, akkor tudnia kell, hogy 40 ezer euró az a minimális tőke, amely lehetővé teszi egy 20 négyzetből álló kis stúdió megvásárlását.

Egy kb. 50 négyzetméterű, családi típusú kis apartman ilyen módon 60 ezerre kerül.

Ha érdekel egy ház telekkel, akkor az épület nagyban meghatározza a költségeket, nem pedig a területet. Például egy 60 négyzetméteres ház 200 négyzet alakú udvarban körülbelül 80 ezer euróra kerülhet, de egy tágas villa 200 négyzetméteres és egy további 300 telekkel 170 ezerre vonulhat.

Az árkülönbség nem csak a tenger közelségétől, hanem egy adott földrajzi helytől függ. Mindenekelőtt az ablakon átnyúló kilátást minden régióban nagyra becsüljük, a házat különösen lenyűgözőnek tekintjük, ahonnan a hegyek és a tenger jól láthatóak.

természetesen, hatalmas bónusz a tengerhez való magánjellegű hozzáférés jelenléte a helyi területen, ideális esetben - saját strandja mellett, ahol idegenek nem tudnak odajutni, kivéve a tulajdonos meghívását.

Ha a régiókról beszélünk, akkor a legnépszerűbb helyek között általában a Budva Riviérát (Budva üdülőhelyének közelében) és a Boko-Kotorska-t (a Kotori-öböl partvidéke Tivattal együtt) nevezik.

Megkísérelhet pénzt megtakarítani azzal, hogy szállást választ meg valahol a Barska-riviérán vagy akár Ulcinj közelében. Ugyanakkor meg kell értenie, hogy hátsó indítékának költsége alacsonyabb - kevesebb lehetőség van az elit kikapcsolódására, a turisták nem olyan lelkesen járnak oda, ezért valószínűleg a profit nem lesz ilyen magas.

Amint az a fentiekből világossá válik, Montenegró állampolgárságához nincs szükség az országon belüli ingatlanszerzéshez - valójában az állam éppen ellenkezőleg van, érdekli, hogy idegenek itt fektessenek be pénzt, és ezért a lehető legnagyobb mértékben egyszerűsítette az eljárást. Sőt, bár a Montenegrónak az Európai Unióhoz való csatlakozásának kilátásai és ütemezése még mindig nem egyértelmű, sokak számára az útlevél megszerzése már ebből az országból jó módszer a hamarosan az Európai Unió polgárá válására.

A másik dolog az, hogy itt minden nem annyira egyszerű - Montenegró nagyon sokat kér az útlevél tényleges eladásáról. A vadonban lévő ingatlanvásárláshoz egy dokumentum megszerzéséhez 250 ezer eurót kell fizetnie, egy fejlett régióban pedig 350 ezer eurót kell fizetni, és további 100 ezret mindenképpen magának az államnak kell elszámolnia. Sőt, egy ilyen lehetőséget nem kínálnak mindenki számára - a program elindításától (2018-2021) számított három éven belül jelentkezni kell, és csak 2000 szerencsés résztvevőt választanak ki az összes pályázó közül.

Sok pénz hiányában mehet hosszabb utat, korábban megkapta tartózkodási engedélyét az országban. Ha itt vásárolt házat, akkor ideiglenes tartózkodási engedélyt kap, amely csak egy évig érvényes - ebben az időben meg kell szereznie a lábát és további okokat kell szereznie a tartózkodáshoz. Ha nem talált munkát, és nem házasodott meg a helyi lakosokkal, akkor vízum nélkül csak akkor teheti meg, ha a vásárolt tárgy több mint 40 ezer eurót fizet - akkor meghosszabbíthatja tartózkodási engedélyét.

Függetlenül attól, hogy milyen típusú ingatlanokat vásárol Montenegróban - lakást, telket vagy házat - az ügylet az úgynevezett előzetes szerződéssel kezdődik. Nem annyira mondani - leírják a tranzakció feltételeit (mi, hol, mikor, mennyit, ki és kinek), a fizetési módot és a feltételeket veszik figyelembe, és általában rögzítik a letét összegét, amely általában a megállapodás szerinti vételár 10% -át teszi ki. objektumot. A betét meghatározott összegét át kell utalni az előző tulajdonosra, aki erről igazolást kiállít, hogy megkapta az előzetes szerződésben előírt pénzt.

Ezt követően megkötik a fő adásvételi szerződést, amelynek jogi végrehajtását csak a montenegrói állami közjegyzői irodáknak kell címezni - ezek az ország szabályai. Itt már sokkal jelöltebb pontok vannak - a fentebb leírtakon túl említést kell tenni például arról, hogy az eladó beleegyezik abba, hogy az objektumot egy másik személyre újra regisztrálja.

Mint fentebb kifejtettük amikor a posztszovjet országok polgárai számára lakást vásárol a másodlagos piacon, az adó az összeg 3% -a. Általában, ahogyan a gyakorlat azt mutatja, az adók, a jogi támogatás és az újraregisztráció együttesen kb. 5% -kal növeli a költségeket, tehát egy ingatlan kiválasztásakor ezt a külön díjat is figyelembe kell venni.

Az a tény, hogy az eladónak nem lesz semmi megújítása ellen, azért fontos minden új tulajdonosnak logikusan haladéktalanul meg kell szereznie magának az állami kataszterben szereplő felvásárlást. A montenegrói törvények szerint azonban ezt a jövőben nem bármikor, hanem az ügylet időpontjától számított első 30 napon belül meg lehet tenni. Sokkal jobb, ha nem kísérletezzük azzal, hogy mi fog történni, ha a legalizálás nem történik meg a javasolt időtartamon belül, és hogy az eladónak, aki „meggondolta magát” és a kerekeket kerekekbe helyezi, ne merüljenek fel felesleges problémák, a megállapodás kifejezetten kimondja a megújítás beleegyezését.

Ha ingyenes földterületet vásárol, és önmaga fejlesztését tervezi, érdemes figyelembe venni, hogy Montenegróban nem minden földterület igényel további fejlesztést. Számos oka lehet annak, hogy egy adott terület a jogszabályok szempontjából nem alkalmas építésre, de valószínűtlen, hogy sikerül megváltoztatnia a terület ilyen státusát, és minden olyan épület, amelyet öntudatlanul vagy szenvedélyesen állítottak fel, illegálisnak minősül, és bontásban részesülhet. .

Számos honfitársunk, akik az Adriai-tengeri ingatlanvásárlást tervezik, úgy döntöttek, hogy pénzük keresése érdekében eladják a „fölösleges” ingatlanokat hazájukban. Az egyik eljárás két szakaszra osztása nagymértékben késlelteti a folyamatot és sok papírmunkát igényel, ezért egyes potenciális befektetők nem is akarják megfontolni egy ilyen ötletet, mivel túl nehéznek tartják azt. Valójában a problémát kicsit könnyebben lehet megoldani, mint amilyennek látszik.

Vannak olyan nemzetközi ingatlanügynökségek, amelyek csereszolgáltatást kínálnak például orosz ingatlanokkal Montenegrónak. Két különálló művelet helyett, amelyek mindegyike késleltethető, az egyiket meglehetősen gyorsan kínálnak, mivel nem keresnek orosz ingatlan-vevőt vagy montenegrói ingatlan-eladót - ez egy, ugyanazon jogi személy. Ennek eredményeként előfordulhat, hogy nem kap pénzt a kezedben, de ne várja meg, amíg az eladott tárgyat megvásárolja - A szakemberek egyszerűen megérkeznek a megadott címre és felmérik, mennyibe kerülhet otthona vagy lakása.

Egy komoly társasággal való együttműködés révén az újraregisztrálási folyamat egyszerűsíthető, még akkor is, ha a költségvetés egy részét megeszi. Ráadásul az ilyen szolgáltatások általában csak Moszkvában, Szentpétervárban és más nagyobb városokban működnek, ahol ingatlanokra van szükség.

A montenegrói ingatlanvásárlással kapcsolatos kérdésekre a következő videóban adunk választ.