Vaut-il la peine d'acheter une propriété au Monténégro et comment vaut-il mieux le faire?

Dans l'enfance, beaucoup rêvaient probablement d'avoir une maison au bord de la mer, car c'est tellement romantique de vivre dans une station balnéaire. Les adultes achètent parfois une telle propriété non pas tant pour y vivre en permanence ou pour partir en vacances sans s'occuper d'une réservation, mais pour gagner de l'argent en louant une maison. Le même Monténégro reçoit chaque année plusieurs fois plus de touristes que de personnes y vivent, ce qui signifie qu'il y aura une demande constante pour un appartement bien situé au cours de la saison et qu'il pourra rapidement porter ses fruits.

En étudiant les caractéristiques de l'immobilier au Monténégro, il convient de noter que les appartements et les maisons dans ce pays peuvent présenter un grand nombre d'avantages. Considérez les principaux concernant la majorité des logements à vendre.

• La demande de logements locatifs à court terme au Monténégro a augmenté rapidement ces dernières années, et aucune condition préalable à une baisse de la demande n'est attendue. En 2017, le nombre de visiteurs dans le pays a pour la première fois dépassé les 2 millions de personnes et continue de croître régulièrement. Les prix bas, en comparaison avec de nombreuses autres stations, attirent des touristes ici, et l'État a mis en place un régime sans visa avec la plupart des voisins et de nombreux pays post-soviétiques. En conséquence, 20% des clients viennent de Serbie, de Russie et d'Ukraine donnent ensemble le même montant, jusqu'à 10% des visiteurs sont fournis par la Bosnie-Herzégovine, mais de riches touristes d'Europe occidentale viennent également ici.

• L'attractivité des investissements du secteur du logement du pays est bonne car des règles transparentes et réelles sont formulées pour les investisseurs étrangers, rappelant de manière frappante l'Union européenne exemplaire à cet égard. En outre, le pays n'a réalisé son indépendance en 2006 qu'après avoir obtenu son indépendance en 2006, car il y a une énorme quantité de logements construits après cette date. Cela signifie qu'il y a beaucoup de nouveaux bâtiments construits en utilisant la technologie moderne, en plus, trouver un appartement gratuit à acheter n'est pas un problème.

• Si vous le souhaitez, vous pouvez trouver un logement relativement bon marché au Monténégro - l'indicateur de prix moyen par mètre carré ne fonctionne même pas ici. Tout dépend d'un certain nombre de caractéristiques spécifiques, par exemple, la valeur historique d'un bâtiment augmente les tarifs, mais la présence d'un site à proximité pour un développement potentiel réduit considérablement le prix. En conséquence, exactement le même logement à une distance de 300 mètres les uns des autres peut avoir des coûts différents. De plus, le facteur géographique affecte également les prix - dans la prestigieuse station balnéaire de Budva, le logement est le plus cher, le reste de la côte est légèrement moins cher, mais dans l'arrière-pays, les prix sont beaucoup plus bas, bien que les montagnes ici soient belles aussi.

• Les politiques fiscales et communales du Monténégro ne contribuent également qu'à l'achat de logements ici. Par exemple, lors de l'achat d'un appartement sur le marché secondaire, la taxe ne sera que de 3% du coût, mais si le vendeur est le vendeur lui-même, même un tel trop-perçu ne le sera pas. La taxe annuelle pour les propriétaires varie de 0,1% à 1% du coût par mètre carré dans cette région, mais c'est un peu quand même.

• L'investissement ne se limite pas aux contributions à la construction de logements - de plus grands investisseurs construisent des infrastructures telles que des écoles avec un enseignement de la langue anglaise ou russe, des ports pour yachts et de nombreuses autres commodités. Une telle amélioration de la situation contribue encore au fait que les touristes sont venus en grand nombre, ce qui signifie que la location de logements ici sera encore plus rentable.

• Le Monténégro est considéré comme l'un des pays les plus propres en termes d'écologie, car il n'y a pas d'industrie sérieuse ici, et donc la poursuite de la croissance du potentiel touristique semble tout à fait logique.

Naturellement, certains inconvénients sont également présents, mais ils sont relativement peu nombreux et pour de nombreuses personnes, ils sont insignifiants. Cependant, c'est pour vous qu'ils peuvent s'avérer être un sérieux inconvénient, car nous les considérerons également.

• Le Monténégro a le statut officiel de candidat à l'adhésion à l'Union européenne, mais jusqu'à présent, il n'est pas devenu, et on ne peut pas dire que cela se produira sur le champ. Pour de nombreux investisseurs de l'ancienne Union soviétique, acheter une maison à l'étranger est également utile dans le cadre de l'obtention simplifiée d'un visa Schengen, tout en possédant un appartement dans un pays de l'UE, vous pouvez demander un permis de séjour puis un passeport.

• Au Monténégro, un passé socialiste provincial est perceptible - malgré les innovations introduites, les infrastructures, par rapport à l'Europe occidentale, boitent. Par exemple, il n'y a pratiquement pas de chauffage centralisé partout dans le pays, bien qu'en hiver, même sur une côte relativement chaude, la température ne soit que de 3 à 7 degrés Celsius.

Il est courant que les habitants chauffent les pièces avec la climatisation, mais là, ils peuvent déjà échouer avec le réseau électrique - les pannes dues aux pics de charge ne sont toujours pas une curiosité. Entre autres choses, la mentalité et la formation du personnel local ne sont qu'un croisement entre l'Europe tant vantée et nos réalités disgracieuses, ce qui peut effrayer certains touristes fortunés.

Comme indiqué ci-dessus, l'État a abordé de manière organisée le développement des infrastructures touristiques - au moins les terrains ont été remis aux promoteurs privés, et ceux qui voulaient récupérer l'argent dépensé ont rapidement érigé une énorme quantité de logements. D'une part, l'abondance de propositions était censée entraîner une certaine baisse des prix de l'immobilier, cependant, dans le cas du Monténégro, on constate que ici, l'investissement a déjà commencé à porter ses fruits.

La pratique montre que lors de l'achat d'une maison au Monténégro, il est logique de ne pas chercher un objet à acheter par vous-même, mais de vous tourner vers des consultants locaux pour obtenir de l'aide. Il est peu probable que vous-même puissiez comprendre à peu près pourquoi une maison chère coûte si cher, et en choisissant un logement moins cher, vous ne serez pas sûr de connaître tous les risques d'un tel achat.

Les experts notent que la demande croissante a récemment stimulé intensivement les développeurs et ils s'efforcent de mener à bien les projets de construction le plus rapidement possible, ce qui affecte inévitablement la qualité de la construction. Étant donné que des tremblements de terre se produisent périodiquement dans ce pays montagneux, il vaut la peine d'y réfléchir à deux fois avant d'acheter un appartement dans un nouveau bâtiment «non fissuré».

De plus, on peut souvent entendre des plaintes les bâtiments situés au pied des montagnes ont une tendance accrue au roulis progressif et même à l'effondrement.

Quant à la première ligne, il sera beaucoup plus difficile d'acquérir un logement ici, ne serait-ce que parce que la demande des étrangers particulièrement riches y est particulièrement élevée. Il y a quelques années, certains médias occidentaux influents ont écrit qu'environ 14% de l'ensemble du territoire du Monténégro avait déjà été acheté par des étrangers, et il faut supposer qu'ils sont principalement intéressés par la côte. Cependant Il y a même des options ici, préparez-vous à payer un montant très important.

Le marché immobilier monténégrin implique une énorme variation en termes de prix - trop de facteurs affectent les prix. Si vous prenez au moins le parc de logements, vous pouvez obtenir un appartement dans un ancien immeuble de grande hauteur, qui n'est pas différent en principe d'un immeuble soviétique typique, ou dans un immeuble relativement nouveau, construit pendant la période de l'indépendance, en tenant compte de toutes les exigences des bâtiments modernes.

Encore une fois, quelque part dans les montagnes ou même dans la capitale Podgorica, les prix peuvent être légèrement inférieurs à la moyenne, mais la grande question est de savoir combien un tel investissement sera rentable, car les statistiques montrent que la grande majorité des touristes étrangers ne sont pas tant tirés dans les montagnes que dans la mer.

Tous ces facteurs ne permettent pas de déterminer le prix moyen au mètre carré - plus précisément, il peut être calculé, mais en pratique, il n'apporte aucun avantage, car il peut être moins cher et beaucoup plus cher. Si vous êtes toujours intéressé et que vous voulez avoir au moins une idée générale du montant à calculer, sachez que 40 000 euros est le capital minimum qui vous permet d'acheter un petit studio de 20 places.

Un petit appartement de type familial d'une superficie d'environ 50 carrés coûtera 60 000 euros de cette façon.

Si vous êtes intéressé par une maison avec un terrain, le bâtiment déterminera en grande partie le coût, et non le territoire lui-même. Par exemple, une maison de 60 mètres dans une cour de 200 carrés peut coûter environ 80 mille euros, mais une villa spacieuse d'une superficie de 200 mètres carrés et un terrain de 300 autres en attirera 170 000.

La différence de prix dépend non seulement de la proximité de la mer, mais également d'une situation géographique spécifique. Tout d'abord, la vue depuis la fenêtre est très appréciée dans toutes les régions, le logement est considéré comme particulièrement impressionnant, d'où les montagnes et la mer sont bien visibles.

Naturellement un énorme bonus est la présence d'un accès privé à la mer au niveau local, idéalement - sa propre plage, où les étrangers, sauf sur invitation du propriétaire, ne peuvent pas y accéder.

Si nous parlons des régions, alors parmi les meilleurs endroits, ils appellent généralement la Riviera de Budva (les environs de la station balnéaire de Budva) et Boko-Kotorska (la côte de la baie de Kotor inclusivement avec Tivat).

Vous pouvez essayer d'économiser de l'argent en choisissant un hébergement quelque part sur la Riviera de Barska ou même dans les environs d'Ulcinj. Dans le même temps, vous devez comprendre que le coût de son arrière-pensée est plus faible - il y a moins de possibilités de détente pour les élites, les touristes ne sont pas si désireux d'y aller, et donc le profit ne sera probablement pas si élevé.

Comme il ressort de ce qui précède, la citoyenneté du Monténégro n'est pas requise pour acquérir des biens immobiliers à l'intérieur du pays - en fait, l'État est tout le contraire, il souhaite que les étrangers investissent leur argent ici, et donc simplifié au maximum la procédure. En outre, bien que les perspectives et le calendrier de l'adhésion du Monténégro à l'Union européenne ne soient toujours pas clairs, pour beaucoup, l'obtention d'un passeport de ce pays déjà aujourd'hui semble être un bon moyen de devenir bientôt citoyen de l'Union européenne.

Une autre chose est que tout n'est pas si simple ici - Le Monténégro demande beaucoup pour la vente effective d'un passeport. Pour l'achat d'un bien immobilier dans le désert pour obtenir un document, vous devrez payer à partir de 250 000 euros, et dans une région développée - à partir de 350 000, et 100 000 autres en tout cas doivent être virés sur les comptes de l'État lui-même. De plus, une telle option n'est pas offerte à tout le monde - dans les trois ans suivant le lancement du programme (2018-2021), il sera nécessaire de soumettre une candidature, et seuls 2 000 chanceux qui seront autorisés à participer seront sélectionnés parmi tous les candidats.

En l'absence de beaucoup d'argent, vous pouvez aller plus loin, avoir précédemment obtenu un permis de séjour dans le pays. Si vous avez acheté un logement ici, vous recevrez un permis de séjour temporaire, qui n'est valable que pour un an - pendant cette période, vous devez prendre pied et obtenir des raisons supplémentaires de rester. Si vous n'avez pas trouvé d'emploi et que vous n'avez pas épousé quelqu'un de la population locale, vous ne pouvez vous passer d'un visa que si l'objet acheté coûte plus de 40000 euros - vous pouvez alors prolonger votre permis de séjour.

Quel que soit le type de bien que vous décidez d'acheter au Monténégro - un appartement, un terrain ou une maison - votre transaction commencera par le soi-disant contrat préliminaire. Cela ne dit pas grand-chose - les conditions de la transaction sont décrites (quoi, où, quand, pour combien, de qui et à qui), le mode et les modalités de paiement sont pris en compte, et le montant de l'acompte est généralement enregistré, ce qui représente généralement environ 10% du prix d'achat convenu objet. Le montant spécifié de la caution doit être transféré au propriétaire précédent, qui est obligé d'émettre un reçu pour cela, qu'il a reçu l'argent prescrit dans l'avant-contrat.

Après cela, le principal contrat de vente est conclu, dont l'exécution légale ne doit être adressée qu'aux notaires du Monténégro - ce sont les règles du pays. Il y a déjà des points beaucoup plus marqués ici - en plus de ce qui a été décrit ci-dessus, il convient de mentionner, par exemple, que le vendeur accepte de réenregistrer l'objet à une autre personne.

Comme indiqué ci-dessus lors de l'achat d'un logement sur le marché secondaire pour les citoyens des pays post-soviétiques, la taxe est de 3% du montant. En général, comme le montre la pratique, les taxes, l'assistance juridique et la réinscription augmentent ensemble les coûts d'environ 5%, donc lors du choix d'une propriété, vous devez également prendre en compte ces frais supplémentaires.

Le point selon lequel le vendeur n'aura rien contre le renouvellement est important pour la raison que logiquement, tout nouveau propriétaire devrait immédiatement faire une acquisition dans le cadastre de l'État pour lui-même. Cependant, selon les lois monténégrines, cela ne peut être fait à aucun moment à l'avenir, mais dans les 30 premiers jours à compter de la date de la transaction. Il est préférable de ne pas expérimenter ce qui se passera si la légalisation ne se produit pas dans le délai proposé, et afin qu'il n'y ait pas de problèmes inutiles de la part du vendeur, qui a «changé d'avis» et met les roues dans les roues, l'accord stipule spécifiquement son consentement au renouvellement.

Si vous achetez un terrain gratuit, envisagez de vous développer, il convient de noter qu'au Monténégro, toutes les terres ne nécessitent pas de développement supplémentaire. Il peut y avoir de nombreuses raisons pour lesquelles un site particulier, du point de vue de la législation, ne convient pas à la construction, mais il est peu probable que vous réussissiez à changer un tel statut du territoire, et tout bâtiment que vous avez érigé sans le savoir ou insolemment sera considéré comme illégal et pourra être démoli .

Beaucoup de nos compatriotes, qui envisagent d'acquérir des biens immobiliers sur l'Adriatique, décident de vendre des biens "excédentaires" dans leur patrie afin de gagner de l'argent. La division d'une procédure en deux étapes retarde considérablement le processus et implique beaucoup de paperasse, c'est pourquoi certains investisseurs potentiels ne veulent même pas envisager une telle idée, la jugeant trop difficile à mettre en œuvre. En fait, le problème peut être résolu un peu plus facilement qu'il n'y paraît.

Il existe des agences immobilières internationales offrant un service d'échange, par exemple, de l'immobilier russe au Monténégro. Au lieu de deux opérations distinctes, dont chacune peut être retardée, une est proposée assez rapidement, car vous ne recherchez ni un acheteur pour une propriété russe ni un vendeur de biens immobiliers monténégrins - c'est-à-dire une seule et même entité juridique. Par conséquent, vous ne recevrez peut-être pas d'argent entre vos mains, mais n'attendez pas que l'objet que vous vendez soit acheté - Les spécialistes arrivent simplement à l'adresse indiquée et évaluent le coût de votre maison ou de votre appartement.

Grâce à la coopération avec une entreprise sérieuse, le processus de réinscription peut être simplifié, même s'il «mange» une partie du budget. De plus, ces services ne fonctionnent généralement que pour Moscou, Saint-Pétersbourg et d'autres grandes villes où l'immobilier est en demande.

Les réponses aux questions sur l'achat d'un bien immobilier au Monténégro sont données dans la vidéo suivante.