Vyplatí se koupit nemovitost v Černé Hoře a jak je lepší to udělat?

V dětství mnozí pravděpodobně snili o domě u moře, protože je tak romantické žít v letovisku. Dospělí někdy kupují takový majetek, aby zde nebyli natolik, aby zde bydleli nebo aby šli na dovolenou, aniž by se starali o rezervaci, ale vydělali si peníze za pronájem domu. Stejná Černá Hora ročně přijímá několikrát více turistů než lidé, kteří zde žijí, což znamená, že v sezóně bude neustále poptávka po dobře umístěném bytě a může se rychle vyplatit.

Při studiu vlastností nemovitostí v Černé Hoře je třeba poznamenat, že byty a domy v této zemi mohou mít obrovské množství výhod. Zvažte ty hlavní týkající se většiny bytů na prodej.

• Poptávka po krátkodobém pronájmu v Černé Hoře v posledních letech rychle roste a neočekávají se žádné předpoklady pro klesající poptávku. V roce 2017 počet návštěvníků země poprvé překročil 2 miliony lidí a stále roste. Nízké ceny, ve srovnání s mnoha dalšími středisky, sem přitahují turisty a stát zavedl bezvízový režim s většinou sousedů a mnoha postsovětskými zeměmi. Výsledkem je, že 20% hostů pochází ze Srbska, Ruska a Ukrajiny společně a ve stejné výši, až 10% návštěvníků poskytuje Bosna a Hercegovina, ale sem přicházejí i bohatí turisté ze západní Evropy.

• Investiční atraktivita sektoru bydlení v zemi je dobrá, protože pro zahraniční investory byla formulována transparentní a reálná pravidla, což v tomto ohledu nápadně připomíná příkladnou Evropskou unii. Kromě toho si země až po získání nezávislosti v roce 2006 uvědomila, kolik může vydělat na cestovním ruchu, protože po tomto datu je vybudováno obrovské množství bytového fondu. To znamená, že existuje spousta nových budov postavených pomocí moderní technologie, navíc nalezení bezplatného bytu na koupi není problém.

• Pokud si přejete, najdete v Černé Hoře relativně levné bydlení - nefunguje zde ani průměrná cena za metr čtvereční. Vše záleží na řadě specifických charakteristik, například historická hodnota budovy zvyšuje tarify, ale přítomnost blízkého místa pro budoucí rozvoj výrazně snižuje cenu. Výsledkem je, že přesně stejné bydlení ve vzdálenosti 300 metrů od sebe může mít různé náklady. Kromě toho geografický faktor ovlivňuje také ceny - v prestižním přímořském letovisku Budva je bydlení nejdražší, zbytek pobřeží je o něco levnější, ale ve vnitrozemí jsou ceny mnohem nižší, i když zde jsou také krásné hory.

• Daňová a komunální politika v Černé Hoře také přispívají k nákupu bydlení pouze zde. Například při koupi bytu na sekundárním trhu bude daň pouze 3% z ceny, ale pokud je prodávající sám prodávající, ani takové přeplatky nebudou. Roční daň pro vlastníky se pohybuje v rozmezí od 0,1% do 1% nákladů na metr čtvereční v tomto regionu, ale přesto je to tak trochu.

• Investice se neomezují pouze na příspěvky na rozvoj bydlení - větší investoři staví infrastrukturu, jako jsou školy s výukou anglického nebo ruského jazyka, přístavy pro jachty a mnoho dalšího vybavení. Takové zlepšení situace dále přispívá k tomu, že sem turisté přicházeli ve velkém počtu, což znamená, že pronájem bytů zde bude ještě výhodnější.

• Černá Hora je z ekologického hlediska považována za jednu z nejčistších zemí, protože zde neexistuje žádný seriózní průmysl, a proto se další růst potenciálu cestovního ruchu zdá docela logický.

Samozřejmě existují i ​​určité nevýhody, jsou však relativně malé a pro mnoho lidí jsou nevýznamné. Je však na vás, aby se ukázaly jako vážná nevýhoda, protože je také vezmeme v úvahu.

• Černá Hora má oficiální status kandidáta na přistoupení k Evropské unii, ale zatím se nestala a nelze říci, že k tomu dojde na místě. Pro mnoho investorů z bývalého Sovětského svazu je koupě domu v zahraničí užitečná také v souvislosti se zjednodušeným získáním schengenského víza a zároveň s vlastnictvím bytu v zemi EU, můžete požádat o povolení k pobytu a poté o cestovní pas.

• V Černé Hoře je patrná provinční socialistická minulost - navzdory zavedeným inovacím je infrastruktura ve srovnání se západní Evropou kulhavá. Například v zemi prakticky neexistuje centralizované vytápění, i když v zimě, i na relativně teplém pobřeží, je teplota pouze 3 až 7 stupňů Celsia.

Pro místní obyvatele je obvyklé vytápět místnosti klimatizací, ale tam již mohou selhat s rozvodnou sítí - výpadky způsobené špičkovým zatížením stále nejsou zvědavostí. Mentalita a školení místních zaměstnanců jsou mimo jiné pouze křížením mezi vychvalou Evropou a naší nevzhlednou realitou, která může vyděsit některé bohaté turisty.

Jak bylo uvedeno výše, stát se organizačně přiblížil rozvoji infrastruktury cestovního ruchu - alespoň země byla dána do rukou soukromých vývojářů a ti, kteří chtěli znovu získat vynaložené peníze, rychle postavili obrovské množství bydlení. Na jedné straně měla hojnost návrhů vést k určitému poklesu cen nemovitostí, ale v případě Černé Hory vidíme, že zde se již investice začala vyplácet.

Praxe to ukazuje při koupi domu v Černé Hoře je mnoho smyslů, když nehledáte objekt, který chcete koupit, ale obrátíte se na místní konzultanty o pomoc. Vy sami pravděpodobně nebudete schopni zhruba pochopit, proč drahý dům stojí tolik, a při výběru levnějšího bydlení si nebudete jisti, že víte o všech rizicích takového nákupu.

Odborníci poznamenávají, že v poslední době rostoucí poptávka vyvíjí vývojáře intenzivně a snaží se dokončit stavební projekty co nejrychleji, což nevyhnutelně ovlivňuje kvalitu výstavby. Vzhledem k tomu, že se v této horské zemi pravidelně vyskytuje zemětřesení, je vhodné si dvakrát promyslet, než si koupíte byt v „nové“ budově.

Kromě toho lze často slyšet stížnosti budovy umístěné na úpatí hor mají zvýšenou tendenci k postupnému válcování a dokonce ke zhroucení.

Pokud jde o první linii, bude zde mnohem obtížnější získat bydlení, i když pouze proto, že je zde poptávka obzvláště bohatých cizinců. Před několika lety některá vlivná západní média napsala, že asi 14% celého území Černé Hory již cizinci koupili, a mělo by se předpokládat, že se o pobřeží primárně zajímají. Nicméně Jsou zde i možnosti, jen buďte připraveni zaplatit velmi významnou částku.

Černohorský trh s nemovitostmi znamená obrovské kolísání cen - příliš mnoho faktorů ovlivňuje ceny. Pokud alespoň vezmete bytový fond, můžete získat byt ve staré výškové budově, která se v zásadě neliší od typické sovětské, nebo v relativně nové budově postavené v době nezávislosti, s přihlédnutím ke všem moderním stavebním požadavkům.

Znovu, někde v horách nebo dokonce v hlavním městě Podgorici, mohou být ceny mírně nižší než průměrné, ale velkou otázkou je, jak moc se taková investice vyplatí, protože statistiky ukazují, že velká většina zahraničních turistů není natolik zatlačena do hor, až k moři.

Všechny tyto faktory vám neumožňují určit průměrnou cenu za metr čtvereční - přesněji to můžete spočítat, ale v praxi nepřináší žádnou výhodu, protože to může být levnější a mnohem dražší. Pokud vás stále zajímá a chcete mít alespoň obecnou představu o tom, kolik byste měli očekávat, měli byste vědět, že 40 000 eur je minimální kapitál, který vám umožní zakoupit malé studio o 20 čtverečcích.

Malý byt rodinného typu o rozloze asi 50 čtverečních bude stát takto 60 tisíc.

Máte-li zájem o dům s pozemkem, budova do značné míry určí náklady, nikoli samotné území. Například 60 metrový dům na nádvoří 200 čtverečních může stát přibližně 80 tisíc eur, ale prostorná vila o rozloze 200 metrů čtverečních a pozemek dalších 300 nakreslí dobrých 170 tisíc.

Rozdíl v cenách závisí nejen na blízkosti moře, ale také na konkrétní zeměpisné poloze. Především je pohled z okna velmi ceněn v každém regionu, bydlení je považováno za zvláště působivé, z něhož jsou dobře vidět hory a moře.

Přirozeně velkým bonusem je přítomnost soukromého přístupu k moři v místní oblasti, v ideálním případě - vlastní pláže, kam se cizinci, kromě pozvání majitele, nemohou dostat.

Pokud mluvíme o regionech, pak mezi nejlepší místa obvykle volají Budva Riviera (okolí letoviska Budva) a Boko-Kotorska (pobřeží Kotorského zálivu včetně Tivatu).

Můžete se pokusit ušetřit peníze výběrem ubytování někde na Barské riviéře nebo dokonce v blízkosti Ulcinj. Mělo by být zřejmé, že náklady na jeho postranní motiv jsou nižší - existuje méně příležitostí pro elitní relaxaci, turisté nejsou tak dychtiví jít tam, a proto zisk pravděpodobně nebude tak vysoký.

Jak je zřejmé z výše uvedeného, ​​občanství Černé Hory není vyžadováno pro nabývání nemovitostí uvnitř země - ve skutečnosti je stát právě naopak, má zájem o cizince, kteří zde investují své peníze, a proto co nejvíce zjednodušil postup. Kromě toho, ačkoli jsou vyhlídky a načasování vstupu Černé Hory do Evropské unie stále nejasné, pro mnohé je získání pasu z této země již dnes jako dobrý způsob, jak se brzy stát občanem Evropské unie.

Další věc je, že zde není všechno tak jednoduché - Černá Hora žádá hodně o skutečný prodej pasu. Za nákup nemovitosti v divočině za účelem získání dokladu budete muset zaplatit od 250 tisíc eur a v rozvinutém regionu - od 350 tisíc a dalších 100 tisíc musí být v každém případě převedeno na účty samotného státu. Navíc tato možnost není nabízena každému - do tří let od zahájení programu (2018-2021) bude nutné podat žádost a ze všech uchazečů budou vybráni pouze 2 000 šťastlivců, kteří se budou moci zúčastnit.

Pokud nemáte mnoho peněz, můžete jít delší cestou, po předchozím povolení k pobytu v zemi. Pokud jste si zde zakoupili bydlení, bude vám vydáno povolení k dočasnému pobytu, které trvá jen rok - během této doby musíte získat oporu a získat další důvody k pobytu. Pokud jste nenašli práci a neprovdali se s někým z místních obyvatel, můžete se bez víza obejít pouze v případě, že zakoupený objekt stojí více než 40 tisíc eur - pak můžete prodloužit povolení k pobytu.

Bez ohledu na to, jaký druh nemovitosti se rozhodnete koupit v Černé Hoře - byt, pozemek nebo dům - vaše transakce začne takzvanou předběžnou smlouvou. Neříká to tolik - jsou popsány podmínky transakce (co, kde, kdy, za kolik, od koho a komu) jsou brány v úvahu metody a platební podmínky a obvykle je zaznamenána částka vkladu, což obvykle činí asi 10% dohodnuté kupní ceny objekt. Stanovená výše vkladu musí být převedena na předchozího vlastníka, který je za to povinen vystavit potvrzení, že obdržel peníze předepsané v předběžné smlouvě.

Poté je uzavřena hlavní kupní smlouva, jejíž právní provedení by mělo být adresováno pouze notářským úřadům Černé Hory - to jsou pravidla dané země. Jsou zde již mnohem výraznější body - kromě toho, co bylo popsáno výše, je třeba zmínit například, že prodávající souhlasí s opětovnou registrací předmětu jiné osobě.

Jak bylo uvedeno výše při nákupu bydlení na sekundárním trhu pro občany postsovětských zemí činí daň 3% z částky. Obecně platí, že jak ukazuje praxe, daně, právní podpora a obnova společně zvyšují náklady asi o 5%, takže při výběru nemovitosti musíte také vzít v úvahu tento příplatek.

To, že prodávající nebude mít nic proti obnovení, je důležité z toho důvodu každý nový vlastník by si měl logicky okamžitě pořídit akvizici ve státním katastru nemovitostí pro sebe. Podle černohorských zákonů to však nelze provést kdykoli v budoucnosti, ale během prvních 30 dnů od data transakce. Je lepší experimentovat s tím, co se stane, pokud k legalizaci nedojde v navrhované lhůtě, a aby nedošlo k zbytečným problémům na straně prodávajícího, který „změnil názor“ a uvádí kola do kol, dohoda výslovně stanoví jeho souhlas s obnovou.

Pokud kupujete pozemek zdarma, plánujete se sami, je třeba zvážit, že v Černé Hoře nemusí všechny země vyžadovat další rozvoj. Může existovat mnoho důvodů, proč určité místo z hlediska legislativy není vhodné pro výstavbu, ale je nepravděpodobné, že se vám podaří změnit takový status území, a jakákoli budova, kterou jste postavili nevědomky nebo neúmyslně, bude považována za nezákonnou a může být podrobena demolici .

Mnoho našich krajanů, kteří plánují získat nemovitost na Jadranu, se rozhodnou prodat „nadbytečnou“ nemovitost ve své domovině, aby vydělali peníze. Rozdělení jednoho postupu do dvou etap značně zpožďuje proces a vyžaduje mnoho administrativy, což je důvod, proč někteří potenciální investoři ani nechtějí uvažovat o takovém nápadu, protože je příliš obtížné ho implementovat. Ve skutečnosti může být problém vyřešen trochu jednodušší, než by se mohlo zdát.

Existují mezinárodní realitní kanceláře nabízející směnárenskou službu například ruských nemovitostí do Černé Hory. Namísto dvou samostatných operací, z nichž každá může být zpožděna, je jedna nabídnuta poměrně rychle, protože nehledáte kupce ruského majetku ani prodejce černohorské nemovitosti - jedná se tedy o jednu a stejnou právnickou osobu. V důsledku toho nemusíte dostávat peníze do svých rukou, ale nečekejte, až si koupíte předmět, který prodáváte - Specialisté jednoduše dorazí na zadanou adresu a vyhodnotí, kolik může váš dům nebo byt stát.

Prostřednictvím spolupráce se seriózní společností lze proces opětovné registrace zjednodušit, i když „jí“ část rozpočtu. Navíc tyto služby obvykle fungují pouze pro Moskvu, Petrohrad a další velká města, kde je poptávka po nemovitostech.

Odpovědi na otázky týkající se nákupu nemovitostí v Černé Hoře jsou uvedeny v následujícím videu.