Val la pena comprar propietat a Montenegro i com és millor fer-ho?

A la infància, molts probablement van somiar amb tenir una casa al costat del mar, perquè és tan romàntic viure en un complex turístic. Les persones adultes de vegades compren una propietat, no tant per viure aquí de manera permanent ni per anar de vacances sense tenir cura d’una reserva, sinó per guanyar diners en llogar una propietat. El mateix Montenegro rep anualment diverses vegades més turistes que la gent que viu aquí, cosa que significa que hi haurà una demanda constant d’un apartament ben situat a la temporada i que pot pagar ràpidament els seus fruits.

Estudiant les característiques de la propietat immobiliària a Montenegro, cal destacar que els apartaments i cases d'aquest país poden tenir un gran nombre d'avantatges. Considereu els principals sobre la majoria d'habitatges en venda.

• La demanda d’habitatges de lloguer de curta durada a Montenegro ha estat creixent ràpidament en els darrers anys, i no s’espera cap requisit previ d’una caiguda de la demanda. El 2017, el nombre de visitants al país va superar per primera vegada els 2 milions de persones i continua creixent de manera constant. Els preus baixos, en comparació amb molts altres centres turístics, atrauen turistes aquí i l'estat ha establert un règim lliure de visats amb la majoria de veïns i molts països post-soviètics. Com a conseqüència, el 20% dels hostes provenen de Sèrbia, Rússia i Ucraïna donen la mateixa quantitat, fins a un 10% dels visitants els proporciona Bòsnia i Hercegovina, però també hi venen turistes rics d'Europa occidental.

• L’atractiu per a la inversió del sector de l’habitatge del país és bo, ja que es formulen normes transparents i de la vida real per a inversors estrangers, que recorden de manera exemplar la exemplar Unió Europea al respecte. A més, el país només després d’aconseguir la seva independència el 2006 es va adonar de la quantitat que pot guanyar en turisme, perquè hi ha una gran quantitat d’existències d’habitatges construïdes després d’aquesta data. Això vol dir que hi ha molts edificis nous construïts amb tecnologia moderna, a més, trobar un pis gratuït per a la compra no és cap problema.

• Si voleu, podeu trobar habitatges relativament econòmics a Montenegro. El preu mitjà per metre quadrat ni tan sols funciona aquí. Tot depèn de diverses característiques específiques, per exemple, el valor històric d’un edifici eleva tarifes, però la presència d’un lloc proper per a un desenvolupament potencial redueix molt el preu. El resultat és que, exactament, el mateix habitatge a una distància de 300 metres entre si pot tenir uns costos diferents. A més, el factor geogràfic també afecta els preus: a la prestigiosa costa de Budva, l'habitatge és el més car, la resta de la costa és una mica més barat, però, a la sortida, els preus són molt menors, tot i que les muntanyes també són boniques.

• Les polítiques fiscals i comunitàries a Montenegro només contribueixen a comprar habitatge aquí. Per exemple, quan compreu un apartament al mercat secundari, l’impost serà només del 3% del cost, però si el venedor és el venedor ell mateix, fins i tot un sobrepagament no ho serà. L’impost anual dels propietaris oscil·la entre el 0,1% i l’1% del cost per metre quadrat d’aquesta regió, però això és una mica igual.

• La inversió no es limita a la contribució a la promoció d’habitatges: els grans inversors construeixen infraestructures com ara escoles amb ensenyament d’anglès o rus, ports per a iots i molts altres serveis. Aquesta millora de la situació contribueix encara més al fet que els turistes arribessin aquí en gran quantitat, cosa que significa que el lloguer d'allotjament serà encara més rendible.

• Montenegro es considera un dels països més nets en termes d’ecologia, perquè aquí no hi ha una indústria seriosa, i per tant el nou creixement del potencial turístic sembla força lògic.

Naturalment, també hi ha alguns desavantatges, però són relativament pocs i per a moltes persones són insignificants. Tanmateix, és per a vosaltres que poden resultar un greu inconvenient, perquè també els considerarem.

• Montenegro té la condició oficial de candidat a l’adhesió a la Unió Europea, però fins ara no s’ha convertit, i no es pot afirmar que això passi en aquest lloc. Per a molts inversors de l’antiga Unió Soviètica, la compra d’una casa a l’estranger també és útil en el context de l’obtenció d’un visat de Schengen simplificat, mentre que també teniu un apartament d’un país de la UE, podeu sol·licitar un permís de residència i, a continuació, un passaport.

• A Montenegro, es nota un passat socialista provincial - Malgrat les novetats que s’introdueixen, la infraestructura, en comparació amb l’Europa occidental, està disminuint. Per exemple, pràcticament no hi ha calefacció centralitzada en cap lloc del país, tot i que a l’hivern, fins i tot en una costa relativament càlida, la temperatura és de només 3-7 graus centígrads.

És habitual que els habitants locals escalfin les habitacions amb aire condicionat, però allà ja poden fallar amb la xarxa elèctrica: les interrupcions a causa de les càrregues màximes no són una curiositat. Entre altres coses, la mentalitat i la formació del personal local només són un encreuament entre la desconcertada Europa i les nostres antiestètiques realitats, cosa que pot espantar alguns turistes rics.

Com s'ha apuntat anteriorment, l'Estat es va acostar de manera organitzativa per al desenvolupament de la infraestructura turística: almenys la terra va passar a mans dels promotors privats, i aquells que volien recuperar la despesa gastada es van afanyar ràpidament a aixecar una gran quantitat d'habitatges. D’una banda, l’abundància de propostes va suposar una certa disminució dels preus de l’immoble, però, en el cas de Montenegro, veiem que aquí la inversió ja ha començat a saldar-se.

La pràctica demostra que Quan es compra una casa a Montenegro, té molt sentit no buscar un objecte per comprar pel vostre compte, sinó recórrer a assessors locals per obtenir ajuda. Vostè mateix és poc probable que fins i tot sigui capaç d’entendre aproximadament per què costa una casa costosa i escollir un habitatge més barat, no estarà segur de conèixer tots els riscos d’una compra com aquesta.

Els experts assenyalen que recentment, la demanda creixent ha impulsat intensament els desenvolupadors i s’estan esforçant per completar els projectes de construcció el més ràpidament possible, cosa que afecta inevitablement la qualitat de la construcció. Tenint en compte que els terratrèmols es produeixen periòdicament en aquest país muntanyós, val la pena pensar-ho dues vegades abans de comprar un apartament en un edifici nou "sense veure".

A més, sovint es poden sentir queixes que els edificis situats als peus de les muntanyes presenten una tendència augmentada al rodatge gradual i fins i tot al col·lapse.

Pel que fa a la primera línia, serà molt més difícil adquirir allotjament aquí, només perquè la demanda d’estrangers especialment rics és especialment alta aquí. Fa uns anys, alguns mitjans de comunicació occidentals influents van escriure que al voltant del 14% de tot el territori de Montenegro ja ha estat comprat per estrangers i cal suposar que estan interessats principalment per la costa. Tanmateix Fins i tot hi ha opcions, només cal estar preparat per pagar una quantitat molt important.

El mercat de l'habitatge montenegrí implica una gran variació en termes de preus, massa factors afecten els preus. Si agafeu com a mínim el parc d'habitatges, podeu obtenir un apartament en un antic edifici alt, que en principi no és diferent del típic soviètic, o en un edifici relativament nou, construït durant el temps de la independència, tenint en compte tots els requisits moderns de l'edifici.

De nou, en algun lloc a les muntanyes o fins i tot a la capital Podgorica, els preus poden estar lleugerament per sota de la mitjana, però la gran qüestió és quina quantitat pagarà aquesta inversió, perquè les estadístiques demostren que la gran majoria de turistes estrangers estan arrasats tant a la muntanya com al mar.

Tots aquests factors no permeten determinar el preu mitjà per metre quadrat, més precisament es pot calcular, però a la pràctica no aporta cap benefici, perquè pot ser més barat i molt més car. Si encara esteu interessats i voleu tenir almenys una idea general de quant s’ha de calcular, heu de saber que 40 mil euros és el capital mínim que us permet adquirir un petit estudi de 20 places.

Un petit pis de tipus familiar amb una superfície d’unes 50 places tindrà un cost de 60 mil.

Si us interessa una casa amb un terreny, l’edifici determinarà en gran mesura el cost, i no el territori en si. Per exemple, una casa de 60 metres en un pati de 200 places pot costar aproximadament 80.000 euros, però una àmplia vil·la amb una superfície de 200 metres quadrats i una parcel·la d’altres 300 traurà uns bons 170.000.

La diferència de preus no depèn només de la proximitat al mar, sinó també d’una ubicació geogràfica concreta. En primer lloc, la vista des de la finestra és molt apreciada a qualsevol regió, l’habitatge es considera especialment impressionant, des de la qual les muntanyes i el mar són ben visibles.

Naturalment un gran avantatge és la presència d’un accés privat al mar a la zona local, idealment: la seva pròpia platja, on els desconeguts, tret de la invitació del propietari, no hi poden arribar.

Si parlem de les regions, els llocs més destacats s’anomenen habitualment la Riviera Budva (la rodalia de la localitat de Budva) i Boko-Kotorska (la costa de la badia de Kotor, inclosa amb Tivat).

Podeu provar d’estalviar diners escollint allotjament en algun lloc de la Riviera de Barska o fins i tot als voltants d’Ulcinj. Al mateix temps, heu d’entendre que el cost del seu motiu exterior és menor: hi ha menys oportunitats de relaxació d’elit, els turistes no tenen tanta voluntat d’anar-hi i, per tant, és probable que el benefici no sigui tan elevat.

Tal i com es desprèn de l’anterior, la ciutadania de Montenegro no és necessària per adquirir béns immobles al país, de fet, l’estat és just al contrari, està interessat en que els estrangers inverteixin els seus diners aquí i, per tant, va simplificar el procediment en la mesura del possible. A més, tot i que les perspectives i el calendari d’adhesió de Montenegro a la Unió Europea encara no estan clars, per a molts, l’obtenció d’un passaport d’aquest país ja avui sembla una bona manera d’esdevenir aviat un ciutadà de la Unió Europea.

Una altra cosa és que aquí no tot és tan senzill - Montenegro demana molt la venda real del passaport. Per a la compra d’immobles al desert, per obtenir un document, haureu de pagar des de 250 mil euros, i en una regió desenvolupada - a partir de 350 mil, i en qualsevol cas s’haurien de transferir altres 100 milers als comptes de l’estat mateix. A més, aquesta opció no s’ofereix a tothom, en un termini de tres anys des del llançament del programa (2018-2021), caldrà presentar una sol·licitud, i només seran seleccionats entre tots els candidats 2.000 afortunats que podran participar.

A falta de molts diners, podeu recórrer el camí més llarg, prèviament haver obtingut un permís de residència al país. Si heu adquirit un habitatge aquí, se us concedirà un permís de residència temporal, que només és vàlid durant un any, durant aquest temps heu de guanyar peu i obtenir raons addicionals per allotjar-vos. Si no heu trobat feina i no us vau casar amb algú dels veïns, només podreu prescindir del visat si l'objecte adquirit costa més de 40 mil euros.

Independentment de quin tipus d’immobles decidiu comprar a Montenegro -un apartament, un terreny o una casa-, la vostra transacció començarà amb l’anomenat contracte preliminar. No es diu tant, es descriuen els termes de la transacció (què, on, quan, per a qui, a qui i a qui), es considera el mètode i les condicions de pagament i s’escriu l’import de l’ingrés, que sol ascendre al voltant del 10% del preu de compra acordat. objecte. L’import especificat del dipòsit s’ha de transferir a l’anterior propietari, que està obligat a emetre un rebut per aquest fet, que va rebre els diners prescrits en el contracte preliminar.

Després d'això es conclou el principal contracte de venda, l'execució legal del qual s'ha d'adreçar només a les oficines notarials estatals de Montenegro; aquestes són les normes del país. Ja hi ha punts molt més marcats aquí; a més del que s’ha descrit anteriorment, s’ha d’esmentar, per exemple, que el venedor es compromet a tornar a registrar l’objecte a una altra persona.

Com s'ha dit anteriorment en comprar un habitatge al mercat secundari per a ciutadans de països post-soviètics, l’impost és del 3% de l’import. En general, tal com demostra la pràctica, els impostos, l'assistència legal i la reinscripció junts augmenten els costos en un 5% aproximadament, de manera que quan trieu una propietat, també heu de tenir en compte aquest càrrec addicional.

El fet que el venedor no tingui res en contra de la renovació és important per aquest motiu qualsevol propietari nou, lògicament, hauria de realitzar immediatament una adquisició al cadastre estatal. No obstant això, segons les lleis montenegrines, això es pot fer no en cap moment en el futur, sinó en els primers 30 dies des de la data de la transacció. És millor no experimentar amb què passarà si la legalització no es produeixi en el període de temps proposat i, per tant, no hi ha problemes innecessaris per part del venedor, que s’ha “canviat d’opinió” i posa les rodes en rodes, l’acord estipula específicament el seu consentiment per a la renovació.

Si compres una parcel·la gratuïta i vols desenvolupar-te, val la pena considerar que a Montenegro, no totes les terres necessiten més desenvolupament. Hi pot haver moltes raons per les quals un lloc determinat, des del punt de vista de la legislació, no és adequat per a la construcció, però és poc probable que aconsegueixi canviar aquest estat del territori, i qualsevol edifici que heu erigit inconscientment o insolentment es considerarà il·legal i pot ser objecte d'enderroc .

Molts dels nostres compatriotes, pensant en adquirir béns immobles a l'Adriàtic, decideixen vendre "un excés" de béns immobles a la seva terra per tal de guanyar diners. Dividir un procediment en dues etapes endarrereix molt el procés i comporta molts tràmits, és per això que alguns inversors potencials ni tan sols volen considerar aquesta idea, considerant massa difícil d’aplicar. De fet, el problema es pot solucionar una mica més fàcil del que podria semblar.

Hi ha agències immobiliàries internacionals que ofereixen un servei d'intercanvi, per exemple, de béns immobles russos a Montenegrí. En lloc de dues operacions separades, cadascuna de les quals es pot retardar, una s’ofereix força ràpidament, ja que no busca cap comprador de propietats russes ni un venedor de béns immobles muntanyencs, és a dir, considerem, una i la mateixa persona jurídica. Com a resultat, és possible que no rebeu diners a les vostres mans, però no espereu fins que es compri l'objecte que vengueu - Els especialistes simplement arriben a l'adreça especificada i avaluen quant poden costar la vostra llar o apartament.

Mitjançant la cooperació amb una empresa seriosa, el procés de reinscripció es pot simplificar, fins i tot si “menja” part del pressupost. A més, aquests serveis solen funcionar només a Moscou, Sant Petersburg i altres grans ciutats on la demanda de béns immobles.

Al següent vídeo, es responen a les preguntes sobre la compra d’immobles a Montenegro.