هل يستحق الأمر شراء عقار في الجبل الأسود وكيف يكون من الأفضل القيام بذلك؟

في الطفولة ، ربما حلم الكثيرون بامتلاك منزل بجانب البحر ، لأنه من الرومانسية أن تعيش في منتجع. يشتري الأشخاص البالغون أحيانًا مثل هذه الممتلكات ، ليس كثيرًا للعيش هنا بشكل دائم أو الذهاب لقضاء عطلة دون الاهتمام بالحجز ، ولكن لكسب المال عند تأجير عقار. يستقبل نفس الجبل الأسود سنويًا عددًا أكبر من السياح أكثر مما يعيشه الناس هنا ، مما يعني أنه سيكون هناك طلب مستمر على شقة ذات موقع جيد في الموسم ويمكنها أن تؤتي ثمارها بسرعة.

دراسة ميزات العقارات في الجبل الأسود ، تجدر الإشارة إلى أن الشقق والمنازل في هذا البلد يمكن أن يكون لها عدد كبير من المزايا. النظر في أهمها فيما يتعلق بغالبية المساكن للبيع.

• شهد الطلب على المساكن المستأجرة لفترة قصيرة في الجبل الأسود نموا سريعا في السنوات الأخيرة ، ولا يُتوقع وجود شروط مسبقة لانخفاض الطلب. في عام 2017 ، تجاوز عدد زوار الدولة لأول مرة مليوني شخص واستمر في النمو بشكل مطرد. إن الأسعار المنخفضة ، مقارنة بالعديد من المنتجعات الأخرى ، تجذب السياح هنا ، وقد أنشأت الدولة نظامًا بدون تأشيرة مع معظم الجيران والعديد من دول ما بعد الاتحاد السوفيتي. ونتيجة لذلك ، فإن 20 ٪ من الضيوف يأتون من صربيا وروسيا وأوكرانيا معًا ويعطون نفس المبلغ ، ما يصل إلى 10 ٪ من الزوار يتم توفيرهم من قبل البوسنة والهرسك ، ولكن السياح الأثرياء من أوروبا الغربية يأتون إلى هنا أيضًا.

• إن جاذبية الاستثمار في قطاع الإسكان في البلاد جيدة من حيث صياغة قواعد واقعية وشفافة للمستثمرين الأجانب ، تذكرنا بشكل لافت بالاتحاد الأوروبي المثالي في هذا الصدد. بالإضافة إلى ذلك ، أدركت البلاد فقط بعد حصولها على الاستقلال في عام 2006 مقدار ما يمكن أن تجنيه من السياحة ، نظرًا لوجود كمية ضخمة من المساكن التي تم إنشاؤها بعد هذا التاريخ. هذا يعني أن هناك الكثير من المباني الجديدة التي تم بناؤها باستخدام التكنولوجيا الحديثة ، بالإضافة إلى أن العثور على شقة مجانية للشراء ليست مشكلة.

• إذا كنت ترغب في ذلك ، يمكنك العثور على سكن رخيص نسبيًا في الجبل الأسود - لا يعمل متوسط ​​سعر المتر المربع هنا. كل هذا يتوقف على عدد من الخصائص المحددة ، على سبيل المثال ، القيمة التاريخية للمبنى ترفع التعريفات ، ولكن وجود موقع مبنى قريب قريب يقلل من السعر. ونتيجة لذلك ، يمكن أن يكون لنفس السكن بالضبط على مسافة 300 متر من بعضها البعض تكاليف مختلفة. بالإضافة إلى ذلك ، يؤثر العامل الجغرافي أيضًا على الأسعار - في بودفا الساحلية المرموقة ، يعد السكن هو الأكثر تكلفة ، وبقية الساحل أرخص قليلاً ، ولكن في المناطق النائية ، تكون الأسعار أقل بكثير ، على الرغم من أن الجبال هنا جميلة أيضًا.

• تساهم السياسات الضريبية والمجتمعية في الجبل الأسود أيضًا في شراء المساكن هنا فقط. على سبيل المثال ، عند شراء شقة في السوق الثانوية ، ستكون الضريبة 3 ٪ فقط من التكلفة ، ولكن إذا كان البائع هو البائع نفسه ، فلن تكون مثل هذه المدفوعات الزائدة. تتراوح الضريبة السنوية للمالكين من 0.1٪ إلى 1٪ من تكلفة المتر المربع في هذه المنطقة ، ولكن هذا قليل على أي حال.

• لا يقتصر الاستثمار على المساهمات في تطوير الإسكان - يقوم كبار المستثمرين ببناء البنية التحتية مثل المدارس التي تدرس اللغة الإنجليزية أو اللغة الروسية وموانئ اليخوت والعديد من المرافق الأخرى. يساهم هذا التحسن في الوضع أيضًا في حقيقة أن السياح جاؤوا إلى هنا بأعداد كبيرة ، مما يعني أن تأجير السكن هنا سيكون أكثر ربحية.

• يعتبر الجبل الأسود من أنظف البلدان من حيث البيئة، لأنه لا توجد صناعة جادة هنا ، وبالتالي فإن المزيد من النمو المحتمل في السياحة يبدو منطقيًا تمامًا.

بطبيعة الحال ، توجد بعض العيوب أيضًا ، ولكنها قليلة نسبيًا وغير مهمة بالنسبة للعديد من الناس. ومع ذلك ، فبالنسبة لك يمكن أن تتحول إلى عيب خطير ، لأننا سنأخذها في الاعتبار أيضًا.

• يتمتع الجبل الأسود بالوضع الرسمي لمرشح للانضمام إلى الاتحاد الأوروبي ، ولكنه لم يصبح كذلك حتى الآن ، ولا يمكن القول إن هذا سيحدث على الفور. بالنسبة للعديد من المستثمرين من الاتحاد السوفيتي السابق ، فإن شراء منزل في الخارج مفيد أيضًا في سياق الحصول على تأشيرة شنغن المبسطة ، بينما تمتلك أيضًا شقة في إحدى دول الاتحاد الأوروبي ، يمكنك التقدم بطلب للحصول على تصريح إقامة ، ثم جواز سفر.

• في الجبل الأسود ، يمكن ملاحظة ماضي اشتراكي إقليمي - على الرغم من الابتكارات التي يتم إدخالها ، فإن البنية التحتية ، مقارنة بأوروبا الغربية ، عرجية. على سبيل المثال ، لا يوجد عمليا تدفئة مركزية في أي مكان في البلد ، على الرغم من أنه في فصل الشتاء ، حتى على ساحل دافئ نسبيا ، درجة الحرارة تتراوح من 3-7 درجات مئوية فقط.

من المعتاد أن يقوم السكان المحليون بتدفئة الغرف بتكييف الهواء ، ولكنهم هناك يمكن أن يفشلوا بالفعل مع شبكة الكهرباء - لا تزال الانقطاعات بسبب ذروة الأحمال ليست غريبة. من بين أمور أخرى ، فإن عقلية وتدريب الموظفين المحليين ليست سوى عبور بين أوروبا المزدهرة وحقائقنا القبيحة ، والتي يمكن أن تخيف بعض السياح الأثرياء.

كما لوحظ أعلاه ، اقتربت الدولة بشكل منظم من تطوير البنية التحتية السياحية - على الأقل تم منح الأرض في أيدي المطورين الخاصين ، وأولئك الذين يرغبون في استعادة الأموال التي تم إنفاقها ، سارعوا إلى إنشاء كمية هائلة من المساكن. من ناحية ، كان من المفترض أن تؤدي وفرة الاقتراحات إلى انخفاض معين في أسعار العقارات ، ومع ذلك ، في حالة الجبل الأسود ، نرى أن هنا بدأ الاستثمار يؤتي ثماره بالفعل.

تظهر الممارسة ذلك عند شراء منزل في الجبل الأسود ، هناك الكثير من المعقول في عدم البحث عن شيء للشراء بنفسك ، ولكن اللجوء إلى المستشارين المحليين للحصول على المساعدة. أنت نفسك من غير المحتمل أن تكون قادرًا حتى على فهم سبب تكلفة المنزل باهظ الثمن كثيرًا ، واختيار سكن أرخص ، لن تكون متأكدًا من أنك تعرف جميع مخاطر مثل هذا الشراء.

يشير الخبراء إلى أن الطلب المتزايد في الآونة الأخيرة حفز المطورين بشكل مكثف وهم يسعون جاهدين لاستكمال مشاريع البناء في أسرع وقت ممكن ، مما يؤثر حتمًا على جودة البناء. بالنظر إلى أن الزلازل تحدث بشكل دوري في هذا البلد الجبلي ، من المفيد التفكير مرتين قبل شراء شقة في مبنى جديد "غير متصدع".

بالإضافة إلى ذلك ، يمكن للمرء في كثير من الأحيان سماع الشكاوى التي المباني التي تقع عند سفح الجبال لديها ميل متزايد للفة تدريجية وحتى الانهيار.

أما بالنسبة للخط الأول ، فسيكون من الصعب الحصول على السكن هنا ، وذلك فقط إذا كان الطلب من الأجانب الأغنياء مرتفعًا بشكل خاص هنا. قبل بضع سنوات ، كتبت بعض وسائل الإعلام الغربية ذات النفوذ أن حوالي 14 ٪ من أراضي الجبل الأسود بأكملها قد تم شراؤها بالفعل من قبل الأجانب ، ويجب افتراض أنهم مهتمون بشكل أساسي بالساحل. ومع ذلك حتى أن هناك خيارات هنا ، فقط كن مستعدًا لدفع مبلغ كبير جدًا.

ينطوي سوق الإسكان في الجبل الأسود على اختلاف كبير من حيث الأسعار - هناك عوامل كثيرة تؤثر على التسعير. إذا كنت تأخذ المساكن على الأقل ، يمكنك الحصول على شقة في مبنى شاهق قديم ، لا يختلف من حيث المبدأ عن المبنى السوفييتي النموذجي ، أو في مبنى جديد نسبيًا ، تم بناؤه خلال فترة الاستقلال ، مع مراعاة جميع متطلبات البناء الحديثة.

مرة أخرى ، في مكان ما في الجبال أو حتى في العاصمة بودغوريتشا ، قد تكون الأسعار أقل قليلاً من المتوسط ​​، ولكن السؤال الكبير هو إلى أي مدى سيؤتي ثمار هذا الاستثمار ، لأن الإحصائيات تظهر أن الغالبية العظمى من السياح الأجانب ممزقون ليس في الجبال مثل البحر.

كل هذه العوامل لا تسمح لك بتحديد متوسط ​​سعر المتر المربع - بتعبير أدق ، يمكنك حسابه ، ولكن عمليًا لا يجلب أي فائدة ، لأنه يمكن أن يكون أرخص وأكثر تكلفة بكثير. إذا كنت لا تزال مهتمًا وتريد أن يكون لديك على الأقل فكرة عامة عن المبلغ الذي يجب أن تتوقعه ، يجب أن تعرف أن 40 ألف يورو هو الحد الأدنى لرأس المال الذي يسمح لك بشراء استوديو صغير من 20 مربعًا.

ستكلف شقة صغيرة من النوع العائلي تبلغ مساحتها حوالي 50 مربعًا 60 ألفًا بهذه الطريقة.

إذا كنت مهتمًا بمنزل به قطعة أرض ، فسيحدد المبنى التكلفة إلى حد كبير ، وليس المنطقة نفسها. على سبيل المثال ، يمكن أن يكلف المنزل الذي يبلغ طوله 60 مترًا في فناء مكون من 200 مربع ما يقرب من 80 ألف يورو ، ولكن الفيلا الفسيحة بمساحة 200 متر مربع ومساحة 300 أخرى ستجذب 170 ألفًا.

لا يعتمد الفرق في الأسعار فقط على القرب من البحر ، ولكن أيضًا على موقع جغرافي محدد. بادئ ذي بدء ، تحظى الإطلالة من النافذة بتقدير كبير في أي منطقة ، ويعتبر السكن مثيرًا للإعجاب بشكل خاص ، حيث يمكن رؤية الجبال والبحر بشكل جيد.

بطبيعة الحال مكافأة ضخمة هي وجود وصول خاص إلى البحر في المنطقة المحلية ، من الناحية المثالية - شاطئها الخاص، حيث لا يستطيع الغرباء الوصول إلى هناك ، إلا بدعوة من المالك.

إذا تحدثنا عن المناطق ، فعندئذٍ من بين أفضل الأماكن التي يطلقون عليها عادةً بودفا ريفييرا (بالقرب من منتجع بودفا) و بوكو كوتورسكا (ساحل خليج كوتور بشكل شامل مع تيفات).

يمكنك محاولة توفير المال عن طريق اختيار الإقامة في مكان ما على بارسكا ريفييرا أو حتى بالقرب من Ulcinj. يجب أن يكون مفهوما أن تكلفة دوافعه الخفية أقل - هناك فرص أقل للاسترخاء من النخبة ، والسياح ليسوا متحمسين للذهاب إلى هناك ، وبالتالي من المرجح ألا يكون الربح مرتفعًا.

كما يتضح مما سبق ، فإن جنسية الجبل الأسود ليست مطلوبة للحصول على العقارات داخل البلد - في الواقع ، الدولة على العكس تماما ، مهتمة باستثمار الأجانب أموالهم هنا ، وبالتالي تبسيط الإجراء قدر الإمكان. علاوة على ذلك ، على الرغم من أن آفاق وتوقيت انضمام الجبل الأسود إلى الاتحاد الأوروبي لا تزال غير واضحة ، بالنسبة للكثيرين ، يبدو أن الحصول على جواز سفر من هذا البلد اليوم هو بالفعل وسيلة جيدة لتصبح قريبًا مواطنًا في الاتحاد الأوروبي.

شيء آخر هو أن كل شيء ليس بهذه البساطة هنا - يطلب الجبل الأسود الكثير من أجل البيع الفعلي لجواز السفر. لشراء العقارات في البرية للحصول على وثيقة ، سيتعين عليك الدفع من 250 ألف يورو ، وفي المنطقة المتقدمة - من 350 ألفًا ، ويجب تحويل 100 ألف أخرى على أي حال إلى حسابات الدولة نفسها. علاوة على ذلك ، لا يتم تقديم مثل هذا الخيار للجميع - في غضون ثلاث سنوات من إطلاق البرنامج (2018-2021) ، سيكون من الضروري تقديم طلب ، وسيتم اختيار ألفي محظوظ فقط سيسمح لهم بالمشاركة من جميع المتقدمين.

في غياب الكثير من المال ، يمكنك أن تقطع مسافة أطول ، بعد الحصول على تصريح إقامة في الدولة. إذا اشتريت سكنًا هنا ، فسيتم إصدار تصريح إقامة مؤقت يستمر لمدة عام واحد فقط - خلال هذا الوقت ، تحتاج إلى الحصول على موطئ قدم والحصول على أسباب إضافية للبقاء. إذا لم تعثر على عمل ولم تتزوج من شخص من السكان المحليين ، فيمكنك الاستغناء عن التأشيرة فقط إذا كان الشيء الذي تم شراؤه يكلف أكثر من 40 ألف يورو - ثم يمكنك تمديد تصريح إقامتك.

بغض النظر عن نوع العقار الذي تقرر شراءه في الجبل الأسود - شقة أو قطعة أرض أو منزل - ستبدأ معاملتك بما يسمى العقد الأولي. لا يقول الكثير - يتم وصف شروط المعاملة (ماذا وأين ومتى ومقدار ومن ومن وإلى من) ، وطريقة وشروط الدفع ، وعادة ما يتم تسجيل مبلغ الإيداع ، والذي عادة ما يصل إلى حوالي 10 ٪ من سعر الشراء المتفق عليه الكائن. يجب أن يتم تحويل مبلغ الإيداع المحدد إلى المالك السابق ، الملزم بإصدار إيصال بذلك ، بأنه حصل على الأموال المنصوص عليها في العقد الأولي.

بعد ذلك ، يتم إبرام عقد البيع الرئيسي ، الذي يجب أن يتم تنفيذه القانوني فقط إلى مكاتب كاتب العدل الحكومية في الجبل الأسود - هذه هي قواعد البلاد. هناك بالفعل نقاط أكثر وضوحًا هنا - بالإضافة إلى ما تم وصفه أعلاه ، يجب الإشارة ، على سبيل المثال ، إلى أن البائع يوافق على إعادة تسجيل الشيء إلى شخص آخر.

كما ذكر أعلاه عند شراء المساكن في السوق الثانوية لمواطني دول ما بعد الاتحاد السوفيتي ، تبلغ الضريبة 3٪ من المبلغ. بشكل عام ، كما تظهر الممارسة ، فإن الضرائب والدعم القانوني وإعادة التسجيل معًا تزيد التكاليف بنحو 5 ٪ ، لذلك عند اختيار عقار ، يجب عليك أيضًا مراعاة هذه الرسوم الإضافية.

النقطة التي لن يكون لدى البائع فيها أي شيء ضد التجديد مهمة لهذا السبب يجب على أي مالك جديد ، منطقياً ، أن يقوم فوراً بالاستحواذ في السجل العقاري لنفسه. ومع ذلك ، وفقًا لقوانين الجبل الأسود ، لا يمكن القيام بذلك في أي وقت في المستقبل ، ولكن في أول 30 يومًا من تاريخ المعاملة. من الأفضل عدم تجربة ما سيحدث إذا لم يحدث التقنين خلال الفترة الزمنية المقترحة ، وبالتالي لا توجد مشاكل غير ضرورية من جانب البائع ، الذي "غير رأيه" ووضع العجلات في عجلات ، تنص الاتفاقية على وجه التحديد على موافقته على التجديد.

إذا كنت تشتري قطعة أرض مجانية ، وتخطط لتطوير نفسك ، فمن الجدير بالذكر أنه في الجبل الأسود ، لا تتطلب جميع الأراضي مزيدًا من التطوير. قد يكون هناك العديد من الأسباب التي تجعل موقعًا معينًا ، من وجهة نظر التشريع ، غير مناسب للبناء ، ولكن من غير المحتمل أن تنجح في تغيير مثل هذه الحالة للمنطقة ، وأي مبنى قمت ببنائه دون علم أو بوقاحة سيعتبر غير قانوني وقد يخضع للهدم .

العديد من مواطنينا ، الذين يخططون للحصول على العقارات في البحر الأدرياتيكي ، قرروا بيع العقارات "الزائدة" في وطنهم من أجل كسب المال. إن تقسيم إجراء واحد إلى مرحلتين يؤخر العملية إلى حد كبير ويتضمن الكثير من الأعمال الورقية ، وهذا هو السبب في أن بعض المستثمرين المحتملين لا يرغبون حتى في التفكير في مثل هذه الفكرة ، مع مراعاة صعوبة تنفيذها. في الواقع ، يمكن حل المشكلة أسهل قليلاً مما قد يبدو.

هناك وكالات عقارية دولية تقدم خدمة تبادل ، على سبيل المثال ، من العقارات الروسية إلى الجبل الأسود. بدلاً من عمليتين منفصلتين ، قد يتأخر كل منهما ، يتم تقديم إحداهما بسرعة إلى حد ما ، نظرًا لأنك لا تبحث عن مشتر للعقار الروسي أو بائع عقارات في الجبل الأسود - هذا هو ، اعتبارًا ، نفس الكيان القانوني. نتيجة لذلك ، قد لا تتلقى الأموال في يديك ، ولكن لا تنتظر حتى يتم شراء الشيء الذي تبيعه - يصل المتخصصون ببساطة إلى العنوان المحدد ويقيمون تكلفة منزلك أو شقتك.

من خلال التعاون مع شركة جادة ، يمكن تبسيط عملية إعادة التسجيل ، حتى لو "تناولت" جزءًا من الميزانية. علاوة على ذلك ، تعمل هذه الخدمات عادة فقط لموسكو وسان بطرسبرغ والمدن الرئيسية الأخرى التي يطلب فيها العقارات.

يتم إعطاء إجابات على الأسئلة المتعلقة بشراء العقارات في الجبل الأسود في الفيديو التالي.